2016年房地产估价师考试《经营与管理》讲义：房地产投资方案经济比选

　　1.方案经济比选及其作用：

　　(一)方案经济比选

　　方案经济比选，是遵循一定的比选规则，选用适当的比选方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案的行为过程。

　　(二)方案经济比选的类型

　　各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只能选择一个，其余必须放弃。独立关系，是指各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性，其中任何一个方案的采用与否与自己的可行性有关，与其他方案是否被采用无关。相关关系，是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定的影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。

　　(三)方案经济比选的作用

　　方案经济比选，是项目可行性研究与决策工作的重要内容。

　　(四)方案比选中的决策准则

　　在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。

　　1.备选方案差异原则

　　通过分析比较备选方案之间的差异，就可以判断各备选方案的优劣。

　　2.最低可接受收益率原则

　　投资的目的是获取尽可能高的利润，因此所有备选方案的利润必须超过最低可接受收益率(MARR)，该最低可接受收益率是由企业经营管理目标决定的目标收益率，有时也被视为投资的机会成本。

　　3.不行动原则

　　不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，不选择备选方案中的任何项目，保持其资金可以随时投资到财务内部收益率大于最低可接受收益率的投资项目中去。

　　2.方案经济比选定量分析方法：

　　(一)净现值法

　　净现值法是通过比较不同备选方案财务净现值大小来进行方案选择的方法为优选方案。如果所有的备选方案的财务净现值均小于零，则选择不行动方案。

　　(二)差额投资内部收益率法

　　差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

　　(三)等额年值法

　　(四)费用现值比较法和费用年值比较法

　　对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。

　　(五)其他经济比选方法

　　对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。

　　3.方案经济比选方法的选择：

　　(一)比选方法选择规则

　　在方案比选过程中，应该注意选择适宜的比选方法。具体比选方法选择规则，表现在以下3个方面。

　　(1)当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法。

　　(2)当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。如果要采用差额投资内部收益率法或净现值法进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期，通过运用最小公倍数法和研究期法进行调整，然后再进行比选。

　　(3)当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。

　　(二)方案经济比选的特殊注意事项

　　在进行可供比较方案比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。