2016年房地产估价师《经营与管理》考点：投资机会选择与决策分析

　　投资机会选择与决策分析知识点是2016年房地产估价师考试高频考点，现整理如下：

　　投资机会选择与决策分析：

　　本阶段最重要的工作，是对开发项目进行逐渐深入、细化的可行性研究。

　　一、投资机会选择

　　主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。

　　二、投资决策分析

　　投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价、投资决策三部分工作。市场分析主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平及租金水平，项目财务评价是根据市场分析的结果以及相关资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。

　　当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤，比如购买土地使用权。