税务师考试《税法二》必记考点及典型例题：个人所得税财产

　　税务师考试《税法二》必记考点及典型例题：财产租赁所得的计税方法

　　(一)应纳税所得额

　　1.次的规定：一个月扣除一次费用

　　2.依次扣除以下费用：

　　(1)财产租赁过程中缴纳的税费;

　　(2)由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(不超过800元);

　　(3)税法规定的费用扣除标准。

　　【小结】个人出租居住用房有特殊规则：

　　财产租赁收入扣除费用包括：税费+修缮费+法定扣除标准

　　这4项费用要依次扣除，其中：

　　①税费――税费包括营业税(对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税、城建税的税率7%\5%\1%、房产税的税率4%、教育费附加的税率3%)，但是计算扣除的依据是要有完税(缴款)凭证;

　　②向出租方支付的租金(2011新增)(转租收入按照全额计算营业税，但是在计算个人所得税时可以扣除租金)

　　③修缮费――还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费每月以800元为限，一次扣除不完的，未扣完的余额可无限期向以后月份结转抵扣;

　　④法定扣除标准――定额(800元)或定率(20%)扣除的费用。

　　3.税率：

　　(1)财产租赁所得适用20%的比例税率。

　　(2)个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，减按10%的税率征收。

　　4.计算公式为：

　　每次(月)收入额不足4000元的：

　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次(月)收入额-允许扣除的项目(税费)-修缮费用(800为限)-800]×20%

　　每次收入额在4000元以上的：

　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次(月)收入额-允许扣除的项目(税费)-修缮费用(800为限)]×(1-20%)×20%

　　【教材例题】郑某于2007年1月将其自有的四间面积为150平方米的房屋出租给张某居住，租期1年。郑某每月取得租金收入1500元，全年租金收入18000元。计算郑某全年租金收入应缴纳的个人所得税。

　　【答案】财产租赁收入以每月内取得的收入为一次，郑某每月及全年应纳税额为：

　　(1)每月应纳税额=(1500-800)×10%=70(元)

　　(2)全年应纳税额=70×12=840(元)

　　【经典例题】张某按市场价格出租住房，2011年3月取得租金收入3000元，当月发生的准予扣除项目金额合计为200元，修缮费用300元，均取得合法票据。张某应缴纳个人所得税=(3000-200-300-800)×10%=170(元)。

　　【经典例题】李某按市场价格出租住房，2011年3月取得租金收入3000元，当月发生的准予扣除项目金额合计为200元，修缮费用1300元，均取得合法票据。李某当月应缴纳个人所得税=(3000-200-800-800)×10%=120(元)。

　　【经典例题】王某按市场价格出租住房，2011年3月取得租金收入8000元，当月发生的准予扣除项目金额合计为200元，修缮费用1300元，均取得合法票据。王某当月应缴纳个人所得税=(8000-200-800)×(1-20%)×10%=560(元)。