2020年税务师考试《税法一》备考试题（八）

【单选题】某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取得转让收入30000万元;2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元。该项目已达土地增值税清算条件，该房地产公司对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税。该公司在土地增值税清算时应确认收入( )万元。

A.80000.00

B.76190.48

C.77619.05

D.75045.05

【答案】C

【解析】房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=30000+50000÷(1+5%)=77619.05(万元)。

【单选题】某房地产公司在2018年将一建筑面积20000平方米的楼盘销售了90%，房地产公司进行了已售面积的土地增值税清算，扣除项目总金额3960万元。2019年，销售其清算时未转让的房地产建筑面积1000平方米，取得不含税销售收入500万元，应纳土地增值税( )万元。

A.140

B.107

C.114

D.127

【答案】B

【解析】单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

单位建筑面积成本费用=3960÷(20000×90%)=0.22(万元/平方米)。

扣除项目金额=1000×0.22=220(万元)。

增值额=500-220=280(万元)。

增值率=280/220×100%=127.27%

土地增值税=280×50%-220×15%=107(万元)。

【多选题】关于房地产开发企业土地增值税税务处理，下列说法正确的有( )。

A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得计入扣除项目进行扣除

B.土地增值税清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

C.土地增值税清算时未开具销售发票或未全额开具销售发票的，未开具部分可以不计入房地产转让收入

D.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“土地使用权所支付的金额”中予以扣除

E.房地产开发企业同一项目在“营改增”前后都有收入，进行土地增值税清算时以全部含增值税金额作为转让房地产收入

【答案】ABD

【解析】选项C：未开具发票或者未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。选项E：营改增后的收入，应该按照不含增值税金额作为转让房地产收入。

【多选题】符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算的有( )。

A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

B.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的

C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

D.直接转让土地使用权的

E.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85%但剩余可售面积自用的

【答案】ACD

【多选题】房地产公司将开发产品用于下列用途，属于土地增值税视同销售的有( )。

A.安置回迁

B.对外出租

C.对外投资

D.奖励职工

E.利润分配

【答案】ACDE

【解析】选项B：房地产开发公司将开发产品对外出租，开发的产品没有发生权属转移，不属于土地增值税的征税范围，不需要视同销售。

【多选题】关于房地产开发企业土地增值税清算，下列说法正确的有( )。

A.应将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用

B.发生的未实际支付款项的成本费用一律不得扣除

C.销售费用和管理费用按实际发生额扣除

D.销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本

E.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

【答案】ADE

【解析】选项B：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。选项C：销售费用和管理费用按照取得土地使用权支付的金额和开发成本的一定比例计算扣除，而不是按照实际发生额扣除。

【综合分析题】2018年1月15日，某房地产开发公司(增值税一般纳税人)收到主管税务机关的《土地增值税清算通知书》，要求对其建设的W项目进行清算。该项目总建筑面积18000平方米，其中可售建筑面积17000平方米，不可售建筑面积1000平方米(产权属于全体业主所有的公共配套设施)。该项目2016年4月通过全部工程质量验收。

2016年5月该公司开始销售W项目，截止清算前，可售建筑面积中已出售15000.80平方米，取得含税销售收入50000万元。该公司对W项目选择简易计税方法。

经审核，W项目取得土地使用权所支付的金额合计8240万元;房地产开发成本15000万元;管理费用4000万元，销售费用4500万元，财务费用3500万元(其中利息支出3300万元，无法提供金融机构证明)。

已知：W项目所在省政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。W项目清算前已预缴土地增值税1000万元。其他各项税费均已及时足额缴纳。城市维护建设税税率7%，教育费附加3%，地方教育附加2%，不考虑印花税。(2018年)

要求：根据上述资料，回答下列问题：

1.W项目的清算比例是( )。

A.83.33%

B.88.24%

C.94.44%

D.100.00%

【答案】B

【解析】清算比例=已转让的房地产建筑面积÷整个项目可售建筑面积×100%=15000.8÷17000×100%=88.24%。

2.W项目清算时允许扣除的与转让房地产有关的税金( )万元。

A.285.71

B.310.71

C.2666.67

D.2691.67

【答案】A

【解析】增值税=50000÷(1+5%)×5%=2380.95(万元)，W项目清算时允许扣除的与转让房地产有关的税金=2380.95×(7%+3%+2%)=285.71(万元)。

3.W项目清算时允许扣除的房地产开发费用金额( )万元。

A.2050.70

B.2324.00

C.3937.27

D.4462.00

【答案】A

【解析】允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=8240×88.24%=7270.98(万元)

允许扣除的房地产开发成本=15000×88.24%=13236(万元)

纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内=(7270.98+13236)×10%=2050.70(万元)。

4.W项目清算时允许扣除项目金额合计( )万元。

A.22843.39

B.22868.39

C.26944.79

D.26969.79

【答案】C

【解析】W项目清算时允许扣除项目金额合计=7270.98+13236+2050.70+285.71+(7270.98+13236)×20%=26944.79(万元)。

5.W项目清算后应补缴土地增值税( )万元。

A.5911.22

B.5922.46

C.7945.07

D.7961.32

【答案】B

【解析】不含增值税收入=50000-2380.95=47619.05(万元)

增值额=47619.05-26944.79=20674.26(万元)

增值率=20674.26÷26944.79×100%=76.73%，适用税率40%，速算扣除系数5%。

W项目清算后应补缴土地增值税=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46(万元)。

6.关于W项目清算，下列说法正确的有( )。

A.该公司清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

B.对该项目的清算进行审核鉴证的税务中介机构只能由主管税务机关指定

C.该公司应在收到清算通知书之日起90日内办理清算手续

D.该公司可以委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》

E.对于该公司委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》的，主管税务机关必须采信鉴证报告的全部内容

【答案】ACD

【解析】选项B：纳税人也可以委托税务中介机构审核鉴证清算项目。选项E：税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。