2021年注册会计师《税法》章节特训：房产税法、契税法和土地增值税法

　　1[.单选题]某市一商贸企业2018年末建成办公楼一栋，为建造办公楼新征一块土地，面积为45000平方米，土地单价为每平方米300元，房产建筑面积为20000平方米，建筑成本为2000万元，该办公楼使用年限为50年，计算该办公楼原值()万元。

　　A.3200

　　B.3350

　　C.2600

　　D.3000

　　[答案]A

　　[解析]该地的容积率=20000÷45000=0.44，税法规定，容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该房产的原值=2000+(20000×2×300)÷10000=3200(万元)

　　2[.单选题]某国有企业2013年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2020年5月，该企业将办公楼转让，取得含增值税收入10000万元，该企业增值税选择简易计税。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()万元。

　　A.400

　　B.1488.33

　　C.1490

　　D.200

　　[答案]B

　　[解析](1)房屋及建筑物的评估价格=12000×70%=8400(万元);(2)转让环节缴纳的增值税=(10000-8000)/1.05×5%=95.24(万元)(3)城建及教育费附加、地方教育附加=95.24×(7%+3%+2%)=11.43(万元)(4)应纳印花税=10000×0.05%=5(万元)(5)增值额=(10000-95.24)-(8400+11.43+5)=1488.33(万元)。

　　3[.单选题]某公司2018年购进一处房产，2019年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2019年应缴纳的房产税为()万元。

　　A.21.2

　　B.27.6

　　C.29.7

　　D.44.4

　　[答案]B

　　[解析]该公司前四个月，经营自用从价计征;后八个月投资联营，不共担风险，从租计征。故该公司应纳房产税=3000×(1-30%)×1.2%×4/12+160×12%=27.6(万元)

　　4[.单选题]某上市公司2018年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2018年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2019年该会所应缴纳房产税()万元。

　　A.42

　　B.48.72

　　C.50.4

　　D.54.6

　　[答案]B

　　[解析]2019年应缴纳房产税=(5000+500-200+500)×(1-30%)×1.2%=48.72(万元)

　　5[.单选题]甲公司2019年房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2019年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元，2019年4月—6月份为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2019年度应纳房产税()万元。

　　A.66.21

　　B.65.49

　　C.66.54

　　D.67.26

　　[答案]C

　　[解析]应纳房产税=(8000—500)×(1-30%)×1.2%+500×(1-30%)×1.2%×6÷12+2×6×12%=66.54(万元)

　　6[.多选题]下列方式获取的房屋，可免征契税的有()。

　　A.居民购置的商品房

　　B.运动员以获奖方式承受的房屋

　　C.医院购买用于门诊部的商铺

　　D.因债转股新设立的公司承受原企业的房屋

　　[答案]CD

　　[解析]选项AB，无免税规定，应该正常缴纳契税;选项C，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;选项D，经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

　　7[.多选题]以下可享受免征房产税优惠的有()。

　　A.国家机关、人民团体、军队自用的房产

　　B.名胜古迹对外经营的小卖部的房产

　　C.高校学生公寓

　　D.向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房

　　[答案]ACD

　　[解析]宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税，但附设的营业用房或出租房依法纳税。

　　8[.多选题]纳税人从租计征房产税时，适用的税率有()。

　　A.1.2%

　　B.4%

　　C.10%

　　D.12%

　　[答案]BD

　　[解析]房产出租的，按租金收入计征房产税，税率为12%;自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。