2020年城乡规划师《规划实务》考点：经济性评价

　　经济性评价

　　城市土地的经济性评价是指根据城市土地的经济性和自然两方面的属性以及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评价土地质量优劣差异，为土地使用与安排提供依据，城市土地的经济评价的基础是对城市土地基本特征的分析，主要通过分析土地的区位、投资于土地上的资本、自然条件、经济活动的程度和频率等条件，揭示土司质量和土地收益的差异，以便在规划中做到好地优用，劣地巧用。合理确定不同地段的使用性质和使用强度，为用经济手段调节土地使用做好准备，提高土地额使用效益。

　　1) 城市土地的特殊性

　　承载性 城市土地是接纳城市生产、生活各项活动的各类建筑物、构筑物的载体。为城市各项建设和经济社会活动提供场所。这是城市土地基本的自然属性。

　　区位 区位除包括以坐标表示的几何位置外，更重要的是其经济地理位置，即与周围经济环境的相互关系，包括有形的区位和无形的因素，从影响范围看，城市土地区位可以分为以下三个层次。

　　宏观区位 城市在较大地域范围内的位置，如沿海城市、铁路交叉枢纽城市等，往往对区域城市间的稽查地租和地价水平有决定作用中观区位 城市内部不同地段的相对位置及其相互关系，是影响土地和基准地价的主要因素微观区位 某块具体使用的土地在城市中的位置及其周边条件，不同的微观区位其地租和地价相差悬殊。

　　2) 地租

　　地租与地价 地租是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时所索取的利润;地价是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币性收入。在我国，城市土地属于国家所有，地价一般指土地一定年限内使用权价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。

　　级差地租 级差地租是指不同土地或同一块土地上，由于土地肥力、相对位置以及开发程度不同而形成的有差别的地租。级差地租有两种形式：级差地租1，是等量资本和等量劳动投资在不同肥沃程度和位置的土地上产生的不同级差生产力所带来的级差超额利润的转化形态;级差地租2，是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入的资本生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

　　3) 区位理论 区位理论的应用主要表现在评价方法和评价层次上

　　城市土地经济评价的主要影响因素 ：从分析对各类经济活动产生影响的恶趣味因素入手，取得土地评价的因素、因子体系，分为3个层次，即：

　　基本因素层 包括土地区位、城市设施、环境优劣度以及其他因素

　　派生因素层 由基本因素派生出来的子因素，包括繁华度、交通通达度、城市基础设施、社会服务设施、环境质量、自然条件、人口密度、建筑容积率和城乡规划等子因素。

　　因子层 他们从更小的侧面更具体的对土地使用产生影响，如交通通达度又可分出道路功能与宽度、道路网密度和公交便捷度因子等。

　　区位理论的应用

　　根据区位条件对土地的作用方式，以决定土地质量优劣的区位因素为主要依据，采用土地分等级即级差收益测算的方法建立城市土地评价从分析区位条件入手，取得土地评价的因素、因子体系。影响土地治理的区位因素大致可以分为两类：一般区位因素，指对所有城市用地都发生作用的影响因素，如商业服务繁华程度、道路交通通达度，人口分布密度;特殊区位因素，指仅对某些城市用地有影响的因素，如高级商业服务和金融设施的分布、临海位置条件等。

　　根据区位理论中的某些原则，确定城市土地评价因素的作用方式，作用强度及变化规律。