城市规划师规划原理辅导资料-城市发展与土地资源利用_第2页

城市发展在空间上的表现形态主要有两种类型，一是大片的农田转变为非农业土地利用形态，二是原有的城市土地利用趋于高度化。从土地利用的角度来看，前者可称为是粗放型发展模式，后者则属于集约型发展模式。一般认为，粗放型增长主要依靠增加要素的投入，通过外延扩大再生产来实现；集约型增长动力主要来自于单位投入的产出率的提高，依靠科技发展、劳力素质与质量的改善，通过内涵扩大再生产，提高综合生产率实现增长。其要旨在于：提高生产率，降低稀缺要素的要求，以支持社会经济的可持续增长，这正是可持续发展所确立的理想境界。从我国目前情况看，城市总体上还处于粗放型发展，即土地资源集约利用相对滞后，与“两个基本转变”不相符。

3.1城市土地价值问题。

土地存在价值，即土地价值，它是“土地物质(资源)”和“土地资本”的统一体。土地资源包括三方面内容：生产要素和生存生活的物质基础和来源；不可替代的稀缺资源；生态环境的基本要素。土地资本是附加了人类劳动的已利用土地，即土地投入，并且当投资增加时，在不增加土地面积的情况下，土地资本也随之增加。由于缺乏土地价值观念，城市土地整体的投入产出率偏低。

首先，城市用地结构失衡，致使土地使用不当和不足，降低了城市的综合功能和活力，土地产出效益差，土地价值显化不足。尽管可以采取必要的空间置换，挖掘使用潜力，从整体看是提高了土地的产出效益和价值，但从投入成本分析，置换的额外成本支出仍然使得土地的投入产出率偏低，不必要的经济浪费过大。

其次，土地价值中没有包括生态价值，导致城市生态环境退化，造成了巨大的经济损失。如我国在环境保护上的有形损失每年约1000亿元，占国民生产总值的3%左右，还不包括间接的、自然保护方面的和不好用数字计算的损失等。因此，土地价值应得到充分“绿化”。如在城市集中区，生态绿地通过提升周边地带土地价值，弥补了其原有的经济损失，并提高了地区土地整体价值，收到良好的环境经济效应，增强了城市发展活力和增加了城市无形资产。上海市中心在黄浦、静安、卢湾三区交界地带铺设23万m2的公共绿地，便是明证。

第三，忽视城市土地潜在价值。“垃圾围城”现象便是其一。全国666个城市中，有三分之二的城市被垃圾包围，如北京三、四环之间有50 m以上的垃圾山近5000座，占地460多hm2，西安近郊也有330多hm2。这些垃圾多在城乡结合部、交通干线两侧和近郊区，是最具潜质的城市发展用地，土地潜在价值很高，却受到吞噬，进而对城市进一步发展形成障碍。

3.2城市土地利用问题。

城市是由地面、上部和地下三维空间协调扩展而成的。相应的，城市土地利用也存在如上三个方面。当前绝大多数城市不能地下地上统筹规划、长远与近期相结合，为城市的进一步发展造成了遗憾和巨大浪费。

1991年“东京宣言”指出21世纪将是地下空间的世纪，“地下空间是造福子孙后代的重要空间”。西方发达国家早在本世纪已利用地下空间，日本全国每天1/9的人口要光顾地下商业街、美国和加拿大的地下步行系统相当完善。开发城市地下空间，不仅提高土地利用率，而且具有众多优点：节省土地资源、缓解中心区高密度、人车立体分流，疏导交通、扩充基础设施容量、减少环境污染、保持城市景观、增加城市绿地，改善生态环境等。而我国城市仅人防规划涉及地下空间，并未得到足够重视。城市地下空间零散，不成系统。

城市上部空间也利用不足。1990年全国455个设市城市建成区平均整体容积率只有0.31，住房建设区的容积率也只有0.7-0.9，而台湾台北市为1.2-3.0，香港则高达1.6-10，纽约商业集中地平均为15-18，普通商业地也在10左右。根据我国情况，城市整体容积率可在0.40-0.45，最高可达0.60，居住区容积率可高达1.80。

根据城市性质和规模，结合用地条件、自然地理条件、历史文化背景、社会经济状况等因素综合确定城市整体容积率，以空间垂直利用代替平面利用，开发利用地上、地下空间，提高城市土地的空间利用率。注重社会-经济-环境效益为导向，通过完善的法律约束机制，集约利用土地，保障城市可持续发展。