第八节　固定资产和投资性房地产

　　(客观题，不定项选择题均会涉及)

　　本节主要涉及固定资产的概念、初始计量、后续折旧、更新改造支出等内容;

　　投资性房地产的概念、范围，后续计量及处置核算。

　　非常重要。

　　学习方法：先学习固定资产、无形资产之后是投资性房地产。

　　一、固定资产的概念

　　固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：

　　1.为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;

　　2.使用寿命超过一个会计年度。

　　【相关链接1】存货强调持有以备出售，而不是生产经营使用。

　　【相关链接2】房地产开发企业持有以备出售的商品房或写字楼作为存货核算，而非房地产开发企业自用的办公楼等作为固定资产核算。

　　二、固定资产的分类

　　按固定资产的经济用途和使用情况等综合分类，可把固定资产划分为如下：

项　　目	是否计提折旧
1.生产经营用固定资产	√
2.非生产经营用固定资产	√
3.土地（单独估价入账）	×
4.不需要的固定资产	√
5.未使用固定资产	√
6.经营租出的固定资产	√
7.融资租入的固定资产	√
8.融资租出的固定资产	×
9.经营租入的固定资产	×

　　【相关链接】针对土地使用权核算的总结：

　　(1)作为固定资产核算(企业单独估价入账的土地，该情况属于历史遗留问题);

　　(2)目前企业通过出让方式或购买方式取得(自用)土地使用权，作为无形资产核算。

　　(3)房地产开发企业持有的为了建造对外出售的商品房写字楼的土地使用权应当作为其成本(开发成本)核算(存货)，开发完毕作为开发产品核算。

　　(4)用于对外出租或资本增值的土地使用权作为投资性房地产核算。

　　三、外购固定资产(机器设备)的核算

　　【例题·单选题】甲企业为增值税一般纳税人，增值税税率为17%。2013年7月15日，企业生产车间购入一台需要安装的B设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为600万元，增值税为102万元，另发生保险费8万元，款项均以银行存款支付。8月19日，将B设备投入安装，以银行存款支付安装费3万元。B设备于8月25日达到预定使用状态，并投入使用。B设备入账价值为(　　)。

　　A.611万元　　　B.608万元　　　　　 C.600万元　　　D.508万元

　　【答案】A

　　【解析】

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　 608(600+8)

　　应交税费—应交增值税(进项税额)　　　　　　 102

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 710

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3

　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　 611

　　贷：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　 611

　　四、特殊处理(2009年判断题、2012年不定项选择题)

　　企业基于产品价格等因素的考虑，可能以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。如果这些资产均符合固定资产的定义，并满足固定资产的确认条件，则应将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值(关键点)的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。

　　【例题·判断题】企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产时，应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。(　　)(2009年)

　　【答案】√

　　【解析】以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。如果这些资产均符合固定资产的定义，并满足固定资产的确认条件，则应将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。

　　【例题·不定项选择题】发生的有关固定资产业务如下：(2012年部分资料)

　　(1)2010年12月20日，甲公司(增值税一般纳税人)向乙公司一次购进三台不同型号且具有不同生产能力的A设备、B设备和C设备，共支付价款4000万元，增值税税额为680万元，包装费及运输费30万元，另支付A设备安装费18万元，B、C设备不需要安装，同时，支付购置合同签订、差旅费等相关费用2万元，全部款项已由银行存款支付。

　　(2)2010年12月28日三台设备均达到预定可使用状态，三台设备的公允价值分别为2000万元、1800万元和1200万元。该公司按每台设备公允价值的比例对支付的价款进行分配，并分别确定其入账价值。

　　【要求】

　　1.根据资料(1)、(2)，下列各项中，关于固定资产取得会计处理表述正确的是(　　)。

　　A.固定资产应按公允价值进行初始计量

　　B.支付的相关增值税额不应计入固定资产的取得成本

　　C.固定资产取得成本与其公允价值差额应计入当期损益

　　D.购买价款、包装费、运输费、安装费等费用应计入固定资产的取得成本

　　【答案】BD

　　【解析】固定资产应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本，增值税进项税额不计入固定资产取得成本。

　　2.根据资料(1)，(2)，下列各项中，计算结果正确的是(　　)。

　　A.A设备的入账价值为1612万元

　　B.B设备的入账价值为1450.8万元

　　C.C设备的入账价值为967.2万元

　　D.A设备分配购进固定资产总价款的比例为40%

　　【答案】BCD

　　【解析】设备A的入账价值=(4000+30)×2000/(2000+1800+1200)+18=1630(万元);

　　设备B的入账价值=(4000+30)×1800/(2000+1800+1200)=1450.8(万元);

　　设备C的入账价值=(4000+30)×1200/(2000+1800+1200)=967.2(万元)。

　　A设备分配的比例为=2000/(2000+1800+1200)×100%=40%。

　　借：在建工程——A　　　　　　　　　　　　　　　 1612

　　——B　　　　　　　　　　　　　　 1450.8

　　——C　　　　　　　　　　　　　　　967.2

　　应交税费——应交增值税(进项税额)　　　　　 680

　　管理费用　　　　　　　　　　　　　　　 　　　 2

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　4712

　　借：在建工程——A　　　　　　　　　　　　　　　　 18

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　18

　　安装完毕：

　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　1630

　　贷：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　1630