2018年银行从业资格考试初级个人贷款章节讲义：第四章

　　个人住房贷款

　　考点4.1 概念、分类、特点、发展历程个人住房贷款是指银行向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

　　1.按照资金来源划分：自营性个人住房贷款、个人住房组合贷款、公积金个人住房贷款【不以营利为目的，“低进低出”利率政策，较强的政策性，贷款额度受限，因此为政策性个人住房贷款】

　　按住房交易形态划分：新建房个人住房贷款、个人二手房住房贷款。

　　按贷款利率的确定方式划分：固定利率贷款、浮动利率贷款。

　　2.特征：贷款期限长【10-20 年，最长30 年，绝大多数采取分期还本付息方法】、大多以抵押为前提建立的借贷关系、风险具有系统性特点。

　　3.20 世纪80 年代中期，首批住房体制改革的试点城市烟台、蚌埠;中国建设银行最早开办住房贷款业务的国有商业银行;个人住房贷款是我国最早开办的、规模最大的个人贷款产品。个人住房贷款真正快速发展的标志是1998 年《个人住房贷款管理办法》的颁布。

　　考点4.2 个人住房贷款的要素(1.贷款对象：具有完全民事行为能力的人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;

　　其他要求：①合法有效的身份或居留证明;②稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力;③合法有效的购买住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料;④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;⑤其他。

　　2.贷款利率：个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7 倍，第二套贷款利率不低于基准利率的1.1 倍;

　　3.贷款期限：根据实际情况而定，最长30 年;二手房贷款期限不超过所购住房的剩余的土地使用权期限;男性自然人的还款期限不超过65 岁，女性自然人的还款年限不超过60 岁，特殊情况再加5 岁。

　　4.还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法最常用，只能用一种。

　　5.担保方式：抵押【为主】、质押、保证三种担保方式;未实现抵押登记前，普遍采用抵押加阶段性保证的方式，保证人是所购住房的开发商或售房单位。

　　6.贷款额度：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，可提高。

　　考点4.3 受理与调查(1.贷款申请材料：合法有效的身份证件、还款能力证明、购房合同、抵押担保保证担保的证明、首付款证明。

　　2.贷前调查：

　　①开发商及楼盘项目调查：开发商资信审查【资质审查、资信等级或信用程度、法人营业执照、税务登记证明、会计报表、债权债务及为其他人提供担保的情况、企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力】

　　②项目本身审查【项目资料完整性、真实性、有效性，项目合法性(开发和销售的合法性)，项目工程进度审查，项目资金到位情况审查】

　　③项目实地考察;④撰写调查报告。

　　3.对借款人的调查;

　　(1)调查的方式要求：审查借款申请材料、面谈借款申请人【住房贷款月还款额与月收入之比应在50%以下，月所有债务支出与月收入之比应在55%以下】

　　(2)调查的内容：审核首付款证明【开发商开出的发票或收据、银行进账单】、审核购房合同或协议、审核担保材料、审核贷款真实性。

　　考点4.4 贷款的其他流程(1.审查与审批：合规性、完整性、真实性审查。

　　2.签约与发放;

　　3.贷款的发放：重点确认借款人首付款是否已全额支付到位以及借款人所购房屋为新建房的，确认项目工程进度符合人民银行规定的放款条件。

　　4.支付管理：受托支付和借款人自主支付。

　　5.贷后管理：贷后检查、合同变更【新合同借款利率按原合同约定执行】、贷款的回收、贷款风险分类和不良贷款的管理、贷款档案管理。

　　考点4.5 合作机构管理(中介机构除了为银行提供客源之外，大多数还承担一定的担保责任。

　　1.合作机构分析的要点：①领导层素质;②业界声誉;③历史信用记录;④管理规范程度;⑤经营成果;⑥偿债能力。

　　2.与房地产开发商合作项目的管理;

　　3.与其他社会中介机构的合作管理：包括房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。

　　原则：①资质高、信誉好、管理规范;②各项财务指标符合要求;③近期无重大经济纠纷;④银行开立基本结算账户或一般结算账户。

　　4.合作机构风险的表现形式：房地产开发商和中介机构的欺诈风险【“假个贷”假指不具有真实目的，虚构购房行为，捏造借款人资料】;担保公司的担保风险【担保放大倍数过大，即担保公司对提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大】;其他合作机构的风险。

　　5.假个贷的成因：开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗;开发商为缓解楼盘销售窘境;开发商为获得优惠贷款;银行漏洞给假个贷创造了条件。

　　假个贷的共性：没有特殊原因滞销楼盘突然热销;没有特殊原因楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高;开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘或一人购买多套;借款人收入证明与年龄、职业明显不相称;借款人对房屋不了解;借款人首付非自己交付或实际没有交付等。

　　防控措施：加强一线人员建设，严把贷款准入关【借款人身份的真实性、借款人信用情况、各类证件的真实性、申报价格的合理性(房屋估值首先通过“网上房地产”进行询价)】;进一步完善个人住房贷款风险保证金制度;积极利用法律手段追究当事人刑事责任。

　　6.其他合作机构风险的防控措施：深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构;业务合作中不过分依赖合作机构;严格执行准入退出制度;有效利用保证金制度;严格执行回访制度。

　　考点4.6 操作风险管理(操作风险是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。

　　贷款流程中的风险：

　　1.贷款受理中：①借款申请人的主体资格是否符合规定【完全民事行为能力;对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;是否有稳定、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力。】

　　②资料是否齐全，格式是否符合要求;原件与复印件之间是否一致;贷款调查中：项目调查中的风险、借款人调查中的风险。

　　2.审查和审批中的风险：

　　①未按独立公正原则审批;②不按权限审批贷款，超授权发放;③审查不严，向不符合条件的人发放。

　　3.贷款签约和发放中的风险：

　　①合同签订的风险：未签订或签订无效合同【先放款、后签约，银行单方面先签署，非银行人员代为签约】;合同文本中的不规范行为【数字书写不规范，签字不齐全，签字使用不规范简体】;未对合同签署人及签字进行核实【借款相关人及其配偶必须到场而未到场，或是伪造授权书等】

　　②贷款发放的风险：信息录入是否正确，发放程序是否合规;担保手续是否齐备、有效;抵(质)押物是否办理登记;在发放条件不齐全的情况下放款;风险点有会计凭证填制不合要求;未按规定放款导致不一致或错误放款。

　　4.贷款支付管理中的风险;

　　5.贷后管理中的风险：

　　①贷后管理的风险：未建立贷后监控检查制度，未对重点贷款使用情况进行跟踪检查;房屋他项权证办理不及时;逾期贷款催收不及时，不良贷款处置不力;未按规定保管重要贷款档案资料，他项权利证书未按规定进行保管;只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物价值、用途等变动情况进行持续跟踪监测。

　　②档案管理中的风险：是否按照要求收集整理资料，是否按要求立卷归档;是否对每笔贷款设立专卷，是否编序，是否核对，重要单证保管是否移交会计部门专管，档案资料使用是否实施借阅审批登记制度。

　　法律和政策风险：

　　1.借款人主体资格风险【未成年人不能申请，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房、境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋】

　　2.合同有效性风险【格式条款无效、未履行法定提示义务、格式条款解释、格式条款与非格式条款不一致】

　　3.担保风险：抵押担保【抵押物的合法有效性;重复抵押;价值高估、不足值或抵押率偏高、抵押登记存在瑕疵】

　　质押担保【质押物合法性;对无处分权的权利进行质押;非法所得、不当得利所得的权利进行质押等】

　　保证担保【未明确连带责任保证;未明确保证期间;保证人资格有瑕疵;借款人互相保证无异于发放信用贷款;公司、企业分支机构为个人提供保证;公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等】

　　4.诉讼时效风险;

　　5.政策风险：【系统性风险】对境外人士购房的限制、对购房人资格的政策性限制;

　　操作风险的防范措施：

　　1.提高贷款经办人员职业操守和敬业精神;

　　2.掌握并严格遵守规章制度和法律法规;

　　3.严格落实贷前调查和贷后检查。

　　考点4.7 信用风险管理(个人住房贷款的信用风险通常是因借款人的还款能力和还款意愿下降而导致的。

　　1.还款能力风险：从信用风险的角度看，还款能力体现的是借款人客观的财务状况，即按时足额还款的能力。我国目前个人住房贷款的浮动利率制度，使借款人承担了巨大的利率风险，使利率上升周期中贷款违约可能性加大;

　　2.还款意愿：指借款人对偿还银行贷款的态度。借款人可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取贷款，产生风险。

　　信用风险防范措施：

　　①加强对借款人还款能力的甄别：验证第一来源【工资、租金、投资、经营收入】的真实性;

　　②深入了解客户还款意愿：事前信息不对称使得优质客户被拒之门外，即经济学中的逆向选择。

　　考点4.8 公积金个人住房贷款(公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”原则。

　　1.特点：互助性【资金来源为单位和个人共同缴存】、普遍性【完全民事行为能力，正常缴存的员工均可申请】、利率性【比商业贷款利率低】、期限长【最长30 年】

　　2.住房公积金的贷款利率：5 年以下为3.33%，5 年以上为3.87%。

　　3.公积金管理中心基本职责：制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险;承办银行职责，基本职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作;可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。

　　4.操作模式：①银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作;

　　②公积金管理中心受理，审核和审批，银行操作;

　　③公积金管理中心和承办银行联动。

　　5.公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别：

　　①承担风险的主体不同;②资金来源不同;③贷款对象不同;④贷款利率不同;⑤审批主体不同。

　　考点4.9 公积金贷款流程(1.申请商品房公积金个人住房贷款需要补充的资料：②婚姻状况证明(已婚的提供结婚证复印件，其他情况由单位或派出所出具证明);③合法的商品房购房合同或协议;⑤交付首付的有效凭证;

　　2.申请二手房公积金贷款需要补充的资料：②房地产原件和复印件;③评估机构出具的评估报告;④中介机构与买卖双方签订的三方协议;⑤区级以上房地产交易部门进行抵押登记。

　　3.贷款发放：承办银行必须在收到公积金管理中心拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记(备案)手续，审核放款资料齐全性、真实性和有效性后发放贷款。资金必须以转账的方式划入售房人账户，不得由借款人提取现金。

　　4.贷款银行的催收措施：①逾期90 天以内，选择短信、电话和信函等方式;

　　②超过90 天，给借款人发出提前还款通知书，要求还款并支付逾期期间罚息;

　　③通知书期限届满仍未还款时，将就抵押物的处置与借款人达成协议;

　　④逾期180 天，对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置。