2018年初级银行从业资格考试个人贷款讲义:个人商用房贷款要素

　　(一)贷款对象

　　贷款支持的商用房须满足以下条件：

　　1.商用房所占用土地使用权性质为出让，土地类型为住宅、商业、商住两用或综合用地;

　　按照通常的理解，获得土地使用权的方式有两种：划拨和出让。

　　(1)土地使用权的划拨

　　土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将土地交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。它是无偿取得土地使用权的一种途径，正因为它的无偿性，所以法律法规对其作了严格的条件限制。

　　由于划拨这一方式是计划经济体制的产物，不符合市场经济的要求，也不利于房地产市场的形成，因此不少专家和学者建议在立法上取消这一方式，但是，结合我国的具体国情，完全取消划拨方式不太现实，最后房地产管理立法也最终保留了行政划拨，针对划拨的缺点，对划拨的范围作了特别严格的限制。

　　(2)土地使用权的出让

　　土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　我国是实行土地公有制的社会主义国家。这就决定了土地使用权只能在一定期限内出让给土地使用者，如果允许无期限出让土地使用权，则与土地私有制无异，会动摇社会主义存在的基础。根据现行规定，土地使用权出让最高年限是按照用途确定的;居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

　　人民共和国国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让。”

　　2.商用房为一手房的，该房产应为已竣工的房屋，并取得合法销售资格;

　　3.商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证。

　　(二)贷款利率

　　个人商用房贷款利率不得低于人民银行规定的同期同档次利率的1.1倍。

　　(三)贷款期限

　　个人商用房贷款期限最短为1年(含)，最长不超过10年。

　　(四)还款方式

　　个人商用房贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周(双周、三周)还本付息还款法等还款法。

　　(五)担保方式

　　申请商用房贷款，借款人需提供一定的担保措施，包括抵押、质押和保证等，还可以采取履约保证保险的方式。

　　(六)贷款额度

　　贷款额度不得超过所购商用房价值的50%，所购商用房为商住两用房的，贷款额度不得超过所购商用房价值的55%。