银行从业资格考试《个人贷款》命题点：个人商用房贷款

　　银行从业资格考试《个人贷款》命题点：个人商用房贷款

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　　一、基础知识(★★★)

　　(一)个人商用房贷款的含义

　　个人商用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商业用房的贷款。

　　(二)个人商用房贷款要素

　　1.贷款对象

　　商用房包括商铺、住宅小区的商业配套房、办公用房(写字楼)，贷款支持的商用房须满足以下条件：

　　商用房所占用土地使用权性质为出让，土地类型为住宅、商业、商住两用或综合用地;商用房为一手房的，该房产应为已竣工的房屋，并取得合法销售资格;商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证。

　　同时，借款人须具备以下基本条件：

　　①具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)～65(不含)周岁之间;外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，同时还须满足我国关于境外人士购房相关政策;

　　②具有合法有效的身份证明、户籍证明(或有效居留证明)及婚姻状况证明(或未婚声明);

　　③具有良好的信用记录和还款意愿;

　　④具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;

　　⑤具有所购商用房的商品房销(预)售合同或房屋买卖协议;

　　⑥已支付所购商用房市场价值50%(含)以上的首付款(商住两用房首付款比例须在45%及其以上)，并提供首付款银行进账单或售房人开具的首付款发票或收据;

　　⑦在银行开立个人结算账户;

　　⑧以借款人拟购商用房向贷款人提供抵押担保;

　　⑨两个以上的借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母;对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制;

　　⑩贷款人规定的其他条件。

　　2.贷款利率

　　个人商用房贷款利率不得低于人民银行规定的同期同档次利率的l.1倍。

　　3.贷款期限

　　个人商用房贷款期限最短为l年(含)，最长不超过l0年。

　　4.还款方式

　　个人商用房贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周(双周、三周)还本付息还款法等还款法。

　　5.担保方式

　　申请商用房贷款，借款人需提供一定的担保措施，包括抵押、质押和保证等，还可以采取履约保证保险的方式。

　　6.贷款额度

　　贷款额度不得超过所购商用房价值的50%，所购商用房为商住两用房的，贷款额度不得超过所购商用房价值的55%。

　　二、贷款流程(★★★)

　　(一)商用房贷款的受理与调查.

　　1.贷款的受理

　　贷款受理人应要求商用房贷款申请人以书面形式提出贷款申请，填写借款申请表，并按银行要求提交相关申请材料。申请材料清单如下：

　　①借款申请表;

　　②借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明(户口簿或其他有效居住证明)、婚姻状况证明(结婚证、离婚证、未婚声明等)原件及复印件;

　　③个人收人证明。

　　④借款人与售房人签订的商品房销(预)售合同或房屋买卖协议原件;

　　⑤所购商用房为一手房的，须提供首期付款的银行存款凭条或开发商开具的首期付款的发票原件及复印件;所购商用房为二手房的，须提供售房人开具的首期付款的收据原件及复印件;

　　⑥拟购房产为共有的，须提供共有人同意抵押的证明文件;抵押房产如需评估，须提供评估报告

　　原件;

　　⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。

　　2.贷前调查

　　个人商用房贷款调查由贷款经办行负责，贷款实行双人调查和见客谈话制度，在调查申请人基本情况、贷款用途、收入情况和贷款担保等情况时，应重点调查以下内容：

　　①借款申请人所提供的资料是否真实、合法和有效，借款行为是否自愿、属实，购房行为是否真实，并告知借款人须承担的义务与违约后果;

　　②借款人收入来源是否稳定，是否具备按时足额偿还贷款本息的能力，收入还贷比是否符合规定;在计算借款人收入时，可将所购商用房未来可能产生的租金收入作为借款人收入。

　　③通过查询银行特别关注客户信息系统、人民银行个人信息基础数据库，判断借款人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿;

　　④贷款年限加上借款人年龄是否符合规定;

　　⑤借款人购买商用房的价格是否合理，是否符合规定的条件;

　　⑥借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求;

　　⑦双人现场核实借款人拟购买的房产是否真实、合法、有效。

　　(二)商用房贷款的审查与审批

　　1.贷款的审查

　　贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵(质)押比率、贷款风险因素、风险程度等。

　　2.贷款的审批

　　贷款人应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人按照授权独立审批贷款。

　　贷款审批人应对以下内容进行审查：

　　①贷款资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，首付款金额与开发商开具的发票(收据)或银行对账单是否一致，有无“假按揭”贷款嫌疑;