三、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）
1.简述影响房地产价格的因素。
2.简述影响房地产价格的主要经济因素。
3.综合资本化率的计算公式是什么？
4.简述剩余法估价的基本程序。
5.简述宗地价格评估报告的基本内容。
四、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
1.试述区位理论对土地定级估价的影响。
2.试述剩余法的适用范围。
五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
1.某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长2.5％；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2％，该类房地产的资本化率为9％。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？
2.某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每m2需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现时建造同类建筑物每m2为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2％，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
