自考《物业管理法规》章节习题及答案：第10章_第2页

　　3.判断题(正确的打“√”错误的打“×”)

　　1)房地产典当时，所有权不发生变化。( × )

　　2)房地产赠与是双务行为。(× )

　　3)注册房地产估价师资格的有效期是3年。( √ )

　　4.简答题(略)

　　5.案例分析

　　案例1

　　分析：交付房屋钥匙不完全等于交房。法律意义上的交房，应包括占有转移和所有权转移。这一方面要求出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程;另一方面，完整的交房尚需履行一系列相关的法律手续，如办理并交付房产证等。

　　所以，交钥匙仅属于事实交付房屋，但因其缺少交付房产证这一环节，这种交钥匙的行为，属于不完全交房。

　　根据我国有关法律的规定，无论双方在合同中对此有无约定，如果由于开发商的原因导致购房者未能在房屋交付使用之日起100日内取得房产证的，除开发商和购房者有特殊约定外，开发商必须承担相应的违约责任。刘女士可以据此向开发商主张违约责任。如果合同没有约定违约金，可以按照有关金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当然，为避免此类纠纷产生，购房者最好在购房合同中对房屋交付使用的条件及违约责任作出明确约定，这样做，购房者能更有效地保护自身的合法权益。

　　分析：根据《合同法》规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《合同法》第四百二十六条还规定：“居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。”在本案例中，买家在中介的介绍下，看中了房屋，并与卖家签订了转让合同。至此，中介(也即居间人)的居间服务已基本完成，有权收取合同约定的中介费用。但是，案例中张先生夫妇缴纳的5000元是购房意向金，是产生在转让合同关系中，而转让合同关系与居间合同关系属于两个不同的法律关系，权利主体也不一样。中介公司以买卖双方没有支付居间服务费为理由扣下这笔钱的做法，是不正确的。如果中介公司要追回中介服务费用，只能另行起诉主张自己的权利。