自考《物业管理法规》章节习题及答案：第8章_第3页

　　5.案例分析

　　案例1

　　(1)本案中戴某不能履行抗辩权，因为戴某与物业中心和与A实业总公司是不同的法律关系。

　　(2)法院将会判决戴某按照合同支付供暖款及滞纳金。

　　(3)戴某应该支付物业中心的供暖款及滞纳金，对于工程款，戴某可以主动与A实业公司协商工程款，协商不成，戴某可以依法向仲裁机关申请仲裁，或者向人民法院起诉，以维护自己的合法权益。

　　案例2

　　(1)业主们的要求是合法的，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十条 业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。所以，该小区业主委员会要求物业管理企业向全体业主公布专项维修资金的具体开支和结余账目是合法的，物业管理企业应该予以配合。

　　(2)若物业管理企业拒绝，业主可以通过协商、协调，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机关申请仲裁，或者向人民法院起诉，以维护自己的合法权益。

　　案例3

　　王某认为应当按照其验收合格之日(2004年10月)后的次月1日，即2004年11月1日起算;物业公司则认为应当以2004年5月后的次月1日，即2004年6月1日作为收楼及缴纳物业管理费的日期均不恰当。因为在双方的《商品房预售合同》补充协议中有过约定，这个约定其实对房屋买受人在验收房屋时的抗辩权的行使进行了一定的限制。由于该条款系第三人为了重复使用而预先拟定的条款，且并未采用不同的字体等方式予以明显提示，故应当根据诚实信用原则和合同目的来合理解释该条款的内容。该条款中的“存在质量问题”，应当解释为“存在一般的质量问题”，而不应包括使买受人合同目的不能实现的严重质量问题。

　　本案所涉房屋，在初次收楼时，查验出约20处质量瑕疵，尽管从单处瑕疵来看，尚不足以认定为严重，但如此众多的质量问题同时出现于被告的房屋，则难以认定房屋状态符合买受人的合同目的。故此，初次收楼的日期既6月1日不应当作为接收房屋的时间。

　　2004年8月，王某再次前往验收，仅提出了6处质量问题，且其认为较为严重的质量问题都已解决，而且自该月始，王某开始联系向外出租事宜。因此，应当认定王某该次验收时，房屋已经不存在影响被告合同目的实现的质量瑕疵，其不得拒绝收楼。综上所述，结合本案的实际情况，同时考虑到本案所涉三方签署的《管理公约》中的约定，王某应当以2004年9月1日作为缴纳物业管理费的日期。

　　6～8月份的物业服务费应该开发商支付，《物业服务收费管理办法》第16条：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。