自考《物业管理法规》章节习题及答案：第7章_第3页

　　4.简答题(略)

　　5.案例分析

　　案例1

　　绿地属于全体业主共同所有，不得擅自改变其用途和使用，若确实需要改变，应该由全体业主(业主代表)大会决定。该案件不涉及绿地用途的改变，而是绿地如何管理的问题，若业主代表大会确实按照《业主大会规则》的合法程序召开、表决的，其决定是合法有效的，物业管理公司是按照业主大会的意见操作的，则其行为是合法的。

　　案例2

　　本案例问题的关键在于：住户交纳管理费后，小区物业管理公司是否应对住户室内财产的丢失承担赔偿责任。一般的业主都认为，只要自己交了管理费，物业管理公司就应当对自己的人身与财产安全负全部责任。实际上，这是一个错误的看法。通常物业管理费包含保安费，但保安费并非财产保险，也非人身保险。

　　针对此案例可从以下几个方面考虑：

　　(1)治安管理是物业管理的基本任务之一，但是业主家中被盗不能简单理解是物业公司之过。因为治安管理因素除了与物业公司的安全防范措施有关外，还与业主自身的防范意识有关。

　　(2)若物业管辖区域治安管理隐患较多，管理公司员工责任心不强，当发生业主家中被盗事件时，管理公司应承担较多的责任。

　　(3)若物业管理公司已采取了各种防范措施，保安员工作责任已到位，管理公司和保安员本身没有过错或粗心大意等行为，即使业主家中被盗，管理公司承担的责任也较轻，或甚至可以不承担任何赔偿责任。

　　(4)物业管理工作主要负责公共场所和共用设备设施的管理工作，并非包括业主家中设备设施的保养和保证业主家中财产的绝对安全。

　　案例3

　　(1)小区门口的噪音污染本不属于物业管理公司的业务范畴，但由于该污染确实对小区业主的生活造成里影响，本着本业主负责人的态度，物业管理公司应该积极对该污染进行防治、避免

　　(2)可以与商贩进行沟通，不行，与城市监察大队等行政管理部门取得联系，通过政府部门干预，也可以与当地的居委会、街道办事处、派出所等部门联系，取得这些部门的支持或帮助。

　　(3)业主不能因此拒交物业服务费用

　　案例4

　　物业管理公司是否对业主的人身伤害事故是否承担责任，主要是看物业管理公司在事故中有没有过错。若物业服务合同有没有对保安服务的内容作特别约定，那么物业管理公司所负的保安义务只是维护公共秩序的防范性活动。也就是说，如果保安没有发现张锐和人打斗并被捅死，物业管理公司不用承担责任。但是，在本案中有一个特殊的情节，保安发现了打斗，却未予制止，亦未采取其他及时、合理的措施进行处置，事后亦未巡查。根据物业物业合同，物业在履行保安服务过程中存在过错，应承担相应民事责任。法院判定物业管理公司对张文国夫妇因张锐死亡所受损失承担20%的补充赔偿责任是合理合法的。

　　案例5

　　原告(业主)的财产损害结果的发生，被告东方物业公司具有过错，应负赔偿修复责任。事件的发生虽是客观的，但当事人能够预见而由于疏忽没有预见，或者未尽最大努力加以防止，不可抗力不能成立。被告物业公司做为专业的物业管理部门，对雨季可能危及其利益是可以预见的，虽然物业公司采取了一定的抗灾措施，但未尽到最大的谨慎和最大的努力。故物业公司不可抗力的主张没有事实及法律依据，所以法院的判决是合理合法的。