自学考试《物业管理》重点习题及答案_第3页

　　21、某住宅小区位于本市一开发区主干道旁。开发商在楼盘尚未全部售完时就在楼宇顶部搭建广告牌铁架。经查，该铁架是开发商与物业公司协商一致而做的，目的是出租广告位收取广告费。据此，业主认为开发商和物业公司的行为侵犯了业主的权益，遂起诉至法院，要求开发商和物业公司停侵权、返还不当得利。

　　根据本案，请回答：

　　(1)《物业管理条例》规定，利用物业共用部位经营的，应当_____。

　　A、征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意

　　B、征得规划管理部门的批准

　　C、按照规定办理有关手续

　　D、所得收益按照业主大会的决定使用

　　(2)开发商辨称，其对没有售出房屋拥有产权，是当然业主。而物业公司是物业的管理者。因此他们有权代表业主处理共用部位。_____

　　A、正确 　　 B、不正确

　　(3)本案中，侵犯业主合法权益的主体是______。

　　A、开发商 　　 B、业主

　　C、广告公司 　 D、物业管理公司

　　(4)本案的解决办法是______。

　　A、物业服务公司扣除必要的管理成本

　　B、开发商和业主协商一致

　　C、相关业主按产权比例分配广告收益

　　D、把属于业主的那部分收益返还给业主

　　22、业主王某未按小区规划的要求，擅自在阳台外墙上打孔安装空调。物业公司认为，王某的行为影响了外立面的统一和美观。对此，物业公司的装修巡视员暂扣装修工人的工具和证件予以制止。但业主坚持要工程队开工，说在自己家的外墙上安装空调，别人管不着。

　　请根据本案回答：

　　(1)业主损坏外墙，破坏外貌，属损害公共利益的行为。房地产管理部门可以作出______的处罚。

　　A、责令限期改正　　　 B、恢复原状

　　C、赔偿损失　　　　　 D、可处1千元以上1万元以下的罚款

　　(2)业主的外墙属于_____。

　　A、专有部分 B、部分公用部分

　　C、部分共用部分 D、全体共用部分

　　(3)物业装修巡视员的职责是______。

　　A、巡视、检查、记录

　　B、发现违规现象24小时内立即报告

　　C、开出罚款通知单

　　D、暂扣装修工人的工具和证件

　　(4)物业管理企业应当怎样加强对住宅装修的指导和监督_____。

　　A、加强规范装修行为的宣传和指导

　　B、加强住宅装修前的管理

　　C、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督

　　D、加强知法、守法和履约意识

　　23、一小区物业公司的服务质量太差，引起业主强烈不满，遂决定另行选聘物业公司。小区内有两种意见：一种认为，应召开业主大会讨论决定;另一种认为，无需开业主大会，业主委员会有权决定选聘物业公司的事宜。

　　分析两种意见，回答下列问题：

　　(1)业主委员会是行使执行和决策的机构______。

　　A、正确 B、不正确

　　(2)业主大会，应当至少有物业管理区域内具有投票权的______业主参加有效。

　　A、全体业主 B、全体业主的2/3

　　C、有1/2以上 D、有2/3业主

　　(3)选聘和解聘物业管理企业必须经_____。

　　A、业主大会全体通过

　　B、全体业主所持投票权1/2以上通过

　　C、全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　D、业委会委员2/3以上通过

　　(4)业主委员会应当履行______职责。

　　A、召集业主大会会议

　　B、了解业主，使用人意见和建议

　　C、监督业主公约的实施

　　D、决定专项维修基金的使用和统筹方案

　　24、景天物业小区共有3000套商品住宅，归不同业主所有。近来小区发生多起盗窃事件，根据业主大会的议事规则，在业主委员会的召集下召开了业主大会。有的业主提议增加巡逻人员，有的业主提议“炒掉”物业公司，有投票权的业主1000户到了现场，800户业主向大会提交了书面意见。

　　分析问题，请回答：：

　　(1)此次业主大会会议的召开是否有效。______

　　A、无效 　　　 B、有效

　　(2)如果拟“炒掉”物业服务公司，需要______以上具有投票权的业主同意。

　　A、2000 B、1200 C、900　　 D、1500

　　(3)如果要作出增加巡逻人员的决定，需要______以上具有投票权的业主同意。

　　A、1500 B、500 C、900 　　 D、1200

　　(4)如果物业管理企业履行物业服务合同的约定，对于小区内发生多起盗窃实践，______依法承担相应的法律责任。

　　A、应该　　　　　　　 B、不应该

　　25、 据报载，某住宅小区内部分楼宇已对外销售，有部分居民入住，物业管理由开发商临时托管。整个小区有临时围墙，但有许多出口，小区内无照明路灯，保安临时聘用几名人员，夜间随意走几遍。因此小区治安情况极差，入住居民意见很大。试根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》精神提出整改意见。

　　26、某住宅小区系公有住房，某些住在六楼顶层的居民在前几年房改时已经成为各自居住房屋的产权人，经多年居住，目前房顶多处漏水，他们提出与其他楼层住户共同修缮该楼顶，可其他楼层住户以没有直接使用楼顶等理由不予同意，请问如何进行解决。

　　27、周先生购买某住宅小区多层商品房一套，建筑面积共80M2，在办理入住手续时，该住宅小区的物业公司向其收取下列费用，共计人民币7877.5元。其中

　　①入户手续费2.5元

　　②小水表装置费35元

　　③煤气和电话代办费300元

　　④装修押金1500元

　　⑤一次性支付垃圾清运费120元

　　⑥物业管理费：

　　按该住宅小区所在地段多层基准价0.50元/M2，月收取即0.50元/M2，预收三年，故收取：月×80M2×36个月=1440元

　　⑦物业维修基金：

　　按出售价×2%一次性收取

　　即2800元/M2×2%×80M2=4480元

　　周先生认为，物业公司“乱斩”，因而不肯付费并直接投诉主管部门。

　　请分析：该物业公司收费是否规范?如不规范，具体表现在哪些方面?对该物业公司应如何处理?

　　28、1998年末，本市某公有住宅小区公有住宅5万多平方米，出售率已达60%左右，共有400多户居民购买了公有住宅。部分业主牵头，分头通知所有购买业主于某天在某地点召开第一次业主大会。届时，共有300多名业主到了会议场地。由于会场人多，吵吵嚷嚷。会议开始，主持会议召集人说，今天选举业主委员会，并读了一份候选人名单，介绍这些侯选人政治面貌、年龄、原职务等。顿时，会场秩序大乱。有人说，我们不认识这些候选人，也有人说，今天会议不民主，谁召开的?------最后，会议不了了之。

　　结合本案例的行为，根据《上海市住宅物业管理规定》的精神，试述该小区应如何规范召开第一次业主大会或业主代表大会以成立业主委员会?