2017年中级会计师《中级经济法》模拟试题及答案5_第3页

　　二、简答题

　　【案例】

　　2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的办公用房出租给乙公司，租期25年，租金每月1万元，以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整，乙公司应一次性支付两年的租金。合同签订后，乙公司依约支付租金，甲公司依约交付了该房屋。2010年6月，乙公司为改善条件，未经甲公司同意，在该房屋内改建一间休息室，并安装了整体橱柜等设施。甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及设施，乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升，租金大涨，甲公司要求提高租金，乙公司拒绝。甲公司遂欲出售该房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不购买。甲公司于2012年9月将该房屋出售给丙公司，并办理了所有权变更登记手续。

　　要求：

　　根据上述资料，回答下列问题。

　　(1)租赁合同约定的25年租期效力如何?简要说明理由。

　　(2)甲公司是否有权要求乙公司拆除休息室及设施?简要说明理由。

　　(3)甲公司将房屋出售给丙公司后，租赁合同是否继续有效?简要说明理由。

　　【案例答案】

　　(1)20年之内的部分有效，超过的5年无效。根据规定，租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。

　　(2)甲公司有权要求乙公司拆除休息室及设施。根据规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物;如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　(3)租赁合同继续有效。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。