2016造价工程师《造价管理》讲义：第五章第三节

　　2016造价工程师《造价管理》讲义：第五章第三节 与项目有关的税收及保险规定

　　1、纳税对象：提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产

　　2、计税营业额：①总包企业将工程分包时，总包额减去分包单位价款都的余额

　　②无论是包工包料还是包工不包料，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动

　　力，从事安装工程作业的，凡安装的设备价值作为安装工程产值的，营业额均包

　　含设备价款营业额

　　③，自建自用的房屋不纳营业税，如果对外销售，其自建行为应先按建筑业缴纳营

　　税，再按销售不动产缴纳营业税

　　④单位或个人销售或转让其购置的不动产或受让土地使用权，以全部收入减去不动

　　产或土地使用权的购置或受让原价后的余额作为营业额，单位或个人销售或转让

　　所得的不动产、土地使用权，以全部收入减去抵债时该项目不动产或土地使用权

　　作价后的余额为营业额

　　3、税率实行差别费率：交通、建筑、邮电、文化体育3%，金融、服务、转让无形、销售不动5%

　　4、纳税人兼有不同税目的，应分别核算不同税目的营业额，未分别核算营业额，从高税率

　　5、纳税人兼有应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额与货物或非应税劳务

　　的销售额，不分别核算或不能准确核算的，其应税劳务与货物或非应税劳务一并征收增值是，不

　　收营业税

　　6、建设单位或从事建筑安装企业的附属工程生产的构件、材料用于本单位或本企业的建筑工程的，

　　应在移送时征收增值税，现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业的，征收营业税

　　7、纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或居住地的主管税务机构纳税，建筑业应当向劳务发生

　　地交税

　　8、纳税人转让无形资产的应当向其机构所在地和居住地交税，但是纳税人转让、出让其土地使用权

　　的应当向土地所在地的主管税务机构交税

　　9、纳税人销售、出租不动产的应当向不动产所在地交税

　　10、应纳税所得额=收入总额-不征收税收入-免税收入-各项扣除---弥补以前年度亏损

　　收入总额：所有合法的收益，包括捐赠收入、

　　不征税收入：财政拨款、纳入行政管理的行政事业收费，政府基金、国务院规定的其他收入

　　免税收入：国债利息收入

　　各项扣除：与取得收入有关的、合理的支出，成本、费用、税金、损失，企业发生的公益性捐

　　增，在年度利润总额的12%以内部分

　　前年度亏损：企业发生的年度亏损，在连续五年内的可用税前利润来弥补

　　11、企业所得税25%，非居民企业20%，小型微利企业，减按20%所得税率，国家重点扶持的高新技

　　术减按15%，

　　12、城市维护建设税：市区7%、县、镇5%、不在市区、县城、镇的1%(增值税、消费税、营业税)

　　13、教育费附加：3%，地方教育附加 2%

　　14、房产税的纳税人是征税范围内的房屋的产权所有人，具有以下三类

　　1、国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人

　　2、承典人：产权出典的，由承典人纳税，

　　3、代管人或使用人：产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的

　　有代管人或使用人纳税

　　15、无租使用其他单位房产的，有使用人代为缴纳房产税

　　16、外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税

　　17、房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税，但对出售前房地产企业已使用或出租的

　　应征收房产税

　　18、房产税：①从价计征：房产原值一次减出10%-30%比例后的余额为基数，税率1.2%

　　特殊问题：1、房产联营投资，共担风险的，按房产余值为计算依据，以房

　　产联营投资不承担风险，只收取固定收入的，实际是以联营投资

　　名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计税

　　2、融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据，租赁期内该税的纳

　　税人有当地税务机关根据实际情况确定

　　3、新建房屋空调设备价值计入房产原值的，应并入房产计税依据

　　②从租计征：以房产租金收入，税率12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%

　　19、城镇土地使用税：不包括农村土地，以纳税人实际占用的面积为计税依据

　　20、土地增值税的纳税对象：国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让

　　所取的增值额，收钱的交税

　　21、是否缴纳增值税有三个判断标准：1、转让的土地使用权是否归国家所有 2、是否发生产权转让

　　3、转让房产是否取的收入

　　22、土地增值税应扣除款项1、取的土地使用权支付的金额(1、支付的地价款2、登记和过户手续费)

　　2、房地产开发成本：(征用、前期费用、建安费、基础设施费、配套费)

　　3、房地产开发费用(管理、销售、财务费用)

　　能分摊利息的：费用=利息+(取的土地使用权金额+开发成本)*5%

　　不能分利息的：费用=(取的土地使用权金额+开发成本)*10%

　　4、与转入房地产有关的税金(营业税、城市建设、教育附加、印花税)

　　5、其它各项扣除：对于从事房地产开发的纳税人可以加计20%的扣除

　　加计费用=(土地使用权费+开发成本)*20%

　　6、旧房及建筑物的评估价格

　　23、土地使用税实行四级超率累进计税

　　应纳税额=(转让收入-扣除项目金额)*使用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

　　24、税收优惠：增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征税，超过扣除项目金额30%，就全部记取

　　个人转让房产的，居住满5年或以上的不征税，3-5年，减半征收，不满3年，不优惠

　　94年前签订转让合同，无论房地产在何时转让，均免征

　　25、契税：是付钱的交，是指转移土地、房屋权属承受的单位和个人，税率为3%-5%的浮动税率

　　26、契税对象：国有土地使用权转让，房屋买卖(抵债、做投资、翻新建房)，房屋赠与、房屋交还

　　27、契税的计税依据是不动产的价格，1土地使用权出让，出售、房屋买卖以成交价为依据2、房屋

　　赠与按市场价3、土地使用权交还、房屋交还、以差额为依据 4、以划拨方

　　式取得土地使用权，经批准转让房产时，由房产砖让者补交契税，依据为补

　　交的土地使用权出让费或者土地收益