物业管理师《综合能力》章节考点及例题：第一章_第4页

　　 考点十一 总成本、固定成本与可变成本

　　总成本是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和，它随产量的增加而增加。总成本可分为固定成本与可变成本。

　　固定成本是指厂商在短期内必须支付厂房、设备等不能调整的生产要素的费用。固定成本不随产量变动而变动，即使不生产也必须承担这些费用。

　　可变成本是指厂商在短期内所需支付的原材料、燃料、劳动投入等可调整生产要素的费用。可变成本是随产量变动的成本。

　　物业管理服务是一种市场行为，在不考虑其他因素的情况下，物业管理服务的价格或收益，应以不低于物业管理服务的成本为限，否则就会产生亏损。 物业管理服务具有一定的规模经济性，即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位的物业管理服务，其产生的单位成本是降低的。 物业服务企业在提供服务时，一定要按照市场经济的规律和要求，认真分析物业管理服务的成本，以及成本产生的规律性，并根据企业自身的发展目标和利润目标，确定合理的物业管理服务价格。

　　 考点十二 经营决策的利润最大化

　　经济学中的利润是指经济利润(π)，它是总收益与总成本(经济成本)的差额。用公式表示为：

　　π=TR-TC 【题例】

　　甲企业2008年销售收入为100万元，本年会计成本合计为50万元，所获得的超额利润为10万元，则甲企业2008年经济成本为：(B)

　　A.50万元 B.90万元 C.80万元 D.40万元

　　当π为正值时，表示厂商不仅获得正常利润，而且还获得超额利润;当π为负值时，表示厂商出现亏损，投入的生产要素不能全部获得补偿;当π为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。由于总收益和总成本都是产量Q的函数，故利润也是Q的函数，所以π对Q的一阶导数为零，是厂商实现利润最大化的必要条件。此时有：

　　MR=MC

　　即边际收益与边际成本相等是市场上经营决策的利润最大化原则(或亏损最小条件)。

　　经济学家和会计师以不同的方法来看待成本，而企业的管理者在经营过程中，应以综合的视角看待成本，既考虑了生产成本，又兼顾了机会成本，从而有利于其决策的科学性。

　　 考点十三 市场失灵

　　市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能起有效作用的情况我们称为市场失灵。市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的原因主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。

　　【题例】

　　导致市场失灵的因素主要有：(BCDE)

　　A.公平竞争的存在 B.非对称信息 C.外部性 D.公共产品 E.垄断的存在

　　 考点十四 非对称信息与逆选择、败德行为

　　非对称信息指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握的信息多一些，另一方掌握的信息少。有些市场卖方所掌握的信息多于买方，例如在某些商品与生产要素市场上，卖方所掌握的信息多于买方;在另一些市场买方所掌握的信息多于卖方。一旦供求双方所掌握的信息不对称，市场将出现问题，在此情况下所导致的均衡结果对社会来讲将是一种无效率的状况。

　　逆选择是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知道得更多时，便会产生逆选择问题。

　　败德行为是指个人在获得保险公司的保险后，缺乏提防行动，而采取更为冒险的行为，使发生风险的概率增大的动机。败德行为也称为道德公害。败德行为产生的原因是非对称性信息。败德行为会破坏市场的运作，严重的情况下会使某些服务的私人市场难以建立。

　　 考点十五 委托人—代理人问题

　　由于企业所有者与经理或工人所追求的目标不同，并且他们所掌握的信息不对称，因而产生了委托人—代理人问题。它是由于委托人不能确知代理人的行为而产生的问题，是经理或工人可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益为代价的问题。

　　 考点十六 外部性及其划分

　　外部性是个人(包括自然人与法人)经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。

　　外部性分为有利的外部性(正外部性)与有害的外部性(负外部性)。有利的外部性是某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需花费代价。有害的外部性是某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。