物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识考点（25）

　　前期物业服务合同

　　(一)前期物业服务合同的特征

　　通常状况下，业主、业主大会选聘物业管理企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业管理企业之间签订。但一般情况下，在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。所以，前期物业服务合同发挥着重要的作用，是物业从建设到管理顺利衔接的关键环节。前期物业服务合同有以下特征：

　　(1)前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。实践中，物业的销售、业主的入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会会议时间的不确定性决定了业主、业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限也是不确定的。但是，一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业管理企业，业主与物业管理企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段。

　　(2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。通常情况下物业服务合同的签订主体是业主与物业管理企业，而前期物业服务合同签订的主体是建设单位和物业管理企业。这是因为首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志来决定选聘物业管理企业，而此时已有实施物业管理的现实必要，为了维护正常的物业秩序，保护业主现实的合法权益，《条例》规定，建设单位选聘物业管理企业的，应当与物业管理企业签订前期物业服务合同。而且，建设单位一开始就拥有物业，是第一业主，这是建设单位享有第一次选聘物业管理企业的优先权，能够签订前期物业服务合同的合理依据。

　　(3)前期物业服务合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，《条例》要求前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责权利，防止建设单位和物业管理企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时也有据可查。

　　(二)前期物业服务合同的时效

　　由建设单位与物业管理企业签订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业管理企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业管理企业条件具备后，必须保护业主选聘物业管理企业的自主权。《条例》第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

　　《条例》关于前期物业服务合同的规定，可以从以下两方面解释：

　　一方面，前期物业服务合同可以约定期限。与一般的服务性行为不同，物业管理服务具有长期性的特点。物业管理企业实施物业管理服务过程中，要进行添置设施设备等一些前期投入，这些前期投入作为企业的经营成本，需要一定时间的经营活动才能逐步得到回收。物业管理企业在承接物业之前，要进行成本测算和经营风险预测，前期物业服务合同期限不确定，不利于物业管理企业统筹安排工作，降低交易成本费用，防范经营风险，而且会导致物业管理市场秩序的混乱，诱导纠纷和矛盾。另外，物业管理企业也存在一个选择物业管理服务项目的问题，在约定的期限结束以后，物业管理企业可以自动结束合同约定的物业服务项目，而不用承担违约责任。同时，这也可以督促业主及时成立业主大会，实现自己的选聘物业管理企业的权利。

　　另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。虽然期限未满，但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。也就是说，前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业管理企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时为准。

　　(三)前期物业服务合同的主要内容

　　为规范和指导建设单位与物业管理企业签定前期物业服务合同，建设部于2004年9月制定并发布了《前期物业服务合同(示范文本)》，根据该示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容：

　　1.合同当事人与物业的基本情况

　　(1)合同当事人情况

　　(2)物业的基本情况

　　2.物业服务内容与质量

　　物业管理企业提供物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理;(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;(4)公共绿化的养护和管理;(5)车辆停放管理;(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;(7)装饰装修管理服务;(8)物业档案资料管理。

　　其他当事人可针对所提供的服务项目，具体承诺各项服务达到的服务水平和质量标准，作为合同的附件。例如，对于物业共用部位的维修、养护和管理，可以承诺在正常损耗情况下，几年内不出现大修或中修事故;对于物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，可以承诺建立共用设施设备维修、养护档案，准确记录维修、养护情况;对于维修共用设施设备，保证业主用水、用电主要时段不受影响;对于公共绿化可以承诺配备专业人员养护和管理等等。

　　对于向特定业主提供单独议价的其他服务，如承揽房屋装修工程、代理房屋出租、代理家政服务等，也可以在前期物业服务合同列明，但不属于公共服务项目。