物业管理师《基本制度与政策》章节考点及例题：第四章_第2页

　　 考点六 业主共同决定事项的范围

　　《物权法》规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：

　　1.制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。

　　2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。

　　3.选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强的业主委员会委员予以更换。

　　4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理人的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

　　5.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。

　　6.改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。

　　7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。

　　【题例】

　　《物权法》规定，建筑区划内需由业主共同决定的事项有：(ABCDE)

　　A.制定和修改业主大会议事规则

　　B.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

　　C.选择业主委员会和更换业主委员会成员

　　D.选聘和解聘物业服务企业或其他管理人

　　E.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

　　 考点七 关于业主共同决定事项的表决规则

　　1.决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　【题例】

　　《物权法》规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数()的业主同意。(D)

　　A.1/3 B.1/2 C.1/3以上 D.2/3以上

　　2.决定有关制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　 考点八 业主大会和业主委员会的设立

　　1.业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

　　《物权法》规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。

　　2.地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。

　　地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供相关的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。

　　 考点九 业主大会和业主委员会的决定效力

　　《物权法》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，依据法定程序作出的决定，对业主应当具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　【题例】

　　《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地区的县人民政府房地产行政主管部门，应当责令()，并通知全体业主。(D)

　　A.限期改正其决定 B.撤销其决定

　　C.限期改正和撤销其决定 D.限期改正或撤销其决定

　　业主大会、业主委员会主要对建筑区划内业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定。

　　 考点十 业主大会和业主委员会的处置权

　　根据《物权法》规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　 考点十一 建筑物及其附属设施维修资金的所有权归属与使用 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

　　 考点十二 管理费用分摊与收益分配

　　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　 考点十三 建筑物及其附属设施的管理形式

　　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　　 考点十四 业主对物业服务企业的监督权

　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　 考点十五 业主的诉讼权利

　　1.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　业主在具体行使这一权利时，还要依据《民法通则》、《民事诉讼法》等法律的规定。

　　2.业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 根据《物权法》规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提起诉讼。