物业管理师《基本制度与政策》章节考点及例题：第三章（4）

　　 考点三十一 物业管理招投标的中标和备案

　　招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。只有当确定中标的中标候选人放弃中标，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人才可以依序确定其他中标候选人为中标人。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期是招标人向投标人告知并承诺完成招标、投标活动的期限，投标有效期应当在招标文件中载明。

　　招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

　　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。

　　 考点三十二 违反前期物业管理招投标规定的法律责任

　　为防止投标人以非法手段骗取中标，《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定了以下禁止行为：

　　1.投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　2.投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。

　　3.投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　4.禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。 《条例》规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　 考点三十三 我国实行物业承接查验制度的现实性

　　1.有利于明确各方的责、权、利，维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷;

　　2.可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量、保障业主财产权益具有重要意义;

　　3.可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。

　　【题例】

　　我国实行物业承接验收制度的现实意义有：(ABD)

　　A.有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用

　　B.实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设

　　C.对提高建设水平、保障业主大会财产权益具有重要意义

　　D.可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端

　　E.有利于新老物业服务企业的生产延续

　　 考点三十四 物业承接查验的内容

　　物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分：

　　(一)物业管理资料移交

　　在前期物业管理阶段一般由建设单位向物业服务企业移交物业资料。移交的物业资料有：

　　1.竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。

　　2.技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。

　　3.物业质量保修文件和物业使用说明文件。

　　4.物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料;有关房屋产权权属的资料;工程验收的各种签证、记录、证明等。

　　业主成立业主大会以后，若业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业管理合同终止，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将物业资料移交给新选聘的物业服务企业。

　　(二)物业现场验收

　　包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两个方面。

　　1.物业共用部位共用设施设备验收 主要涉及以下内容：

　　(1)对给水和暖气管线做打压试验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件、支架是否齐全完好，检查排水系统是否通畅;

　　(2)检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准;

　　(3)消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书;

　　(4)空调、发电机、电梯机房、高压泵房等高噪声设备设施是否有环保验收合格证;

　　(5)检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。

　　2.物业管理区域环境验收 主要涉及以下内容：

　　(1)检查道路、围墙是否完整，物业管理区域的甬路是否与大市政主干道正确接通;

　　(2)临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整;

　　(3)物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站;

　　(4)停车场是否符合交通管理部门要求，有否交通标志和减速设施;

　　(5)绿化是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势是否良好，有否病虫害。