物业管理师《基本制度与政策》章节考点及例题：第三章（1）

第三章 物业管理的基本制度

　　考点精讲

　　 考点一 业主及业主的权利

　　(一)业主

　　《条例》规定：房屋的所有权人为业主。 在现实中，具备业主身份的情况有三种：

　　1.房屋所有权证书持有人;

　　2.房屋共有权证书持有人;

　　3.待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。

　　我国对房地产管理实行权证管理方式。一般情况下，确定房屋所有权人主要凭据是房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证。

　　(二)业主的权利

　　1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　《条例》规定：“经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。

　　3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　4.参加业主大会会议，行使投票权;

　　5.选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　6.监督业主委员会的工作;

　　7.监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

　　10.法律、法规规定的其他权利。

　　【题例】

　　《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中享有的权利包括：(CDE)

　　A.命令召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

　　B.提出制定和删除业主条约、业主大会议事规则的建议

　　C.参加业主大会会议，行使投票权

　　D.选举业主委员会委员，并享有被选举权

　　E.监督业主委员会的工作 

　　考点二 业主的义务

　　1.遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　5.按时交纳物业服务费用;

　　6.法律、法规规定的其他义务。如有配合物业服务企业开展服务活动的义务;有装饰装修房屋时向物业服务企业告知的义务;有按照物业本来的用途和目的使用物业的义务;有维护物业的使用安全和美观的义务;有遵守物业管理区域内公共秩序，维护物业管理区域内的环境整洁的义务;等等。

　　 考点三 业主大会的组成

　　业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。

　　 考点四 业主大会的性质

　　业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。

　　 考点五 成立业主大会的限制和选择

　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。《条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”