物业管理师《基本制度与政策》章节考点及例题：第二章（3）_第6页

　　 考点十六 物业服务企业的义务

　　根据《条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。其中包括物业服务企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。

　　(一)物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务

　　1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现

　　物业管理区域秩序需要全体业主共同遵守才能得到良好的维护。常见的业主违反物业管理区域秩序的行为主要包括：

　　(1)侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境;

　　(2)违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患;

　　(3)安装设备设施，侵犯相关业主正当权益;

　　(4)违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活;

　　(5)经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害;

　　(6)使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患;

　　(7)使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患;

　　(8)占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行;

　　(9)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业服务企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益;

　　(10)其他损害公共秩序和违反管理规约及物业管理区域规章制度的行为。

　　2.维护物业管理区域秩序的主要方式

　　为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应履行如下义务：

　　(1)履行告知义务。业主对在物业管理区域内应当遵守哪些制度、如何进行各项活动享有知情权。

　　(2)履行制止义务。对已经发生的业主违规行为，物业服务企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。这里的制止，更多的是一种义务而不是权利。同时要注意物业服务企业的制止义务是有限度的。

　　(3)履行报告义务。对一些违法违规行为，例如入室盗窃行为，物业服务企业可能能够制止。对一些违法违规行为，例如擅自改变房屋用途行为，物业服务企业可能无法制止。这时，物业服务企业所应当做的，是及时向有关主管部门报告。例如对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告;对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告;对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告;对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位等等。 为了及时解决违法行为，防止有关行政主管部门的不作为，《条例》强调，有关主管部门应当及时处理物业服务企业的报告。按照这一规定，如果物业服务企业报告之后，相关主管部门不予理睬，属于行政不作为，应当承当相应的法律责任。

　　3.业主违反物业管理秩序的法律责任

　　物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照《民法通则》关于相邻权及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业服务企业不承担物业服务合同的违约责任。

　　(1)《民法通则》对于侵害相邻权的法律责任，作出以下明确规定：

　　①不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失;

　　②损坏国家、集体财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。.

　　(2)建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定：

　　①因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿;

　　②装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿;

　　③装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　(二)物业管理区域的安全防范协助义务

　　1.物业服务企业在安全事故中的义务

　　物业服务企业在安全防范工作中的地位，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。在发生安全事故时，要求物业服务企业履行三项义务：

　　(1)发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。例如发生火灾，应当及时拉断电源并采取灭火措施;发生犯罪案件时，物业服务企业应当积极配合公安机关抓捕罪犯。

　　(2)及时向有关行政管理部门报告事故。火灾向消防部门报告;燃气爆炸向市政部门报告;刑事案件向公安部门报告;工程事故向建设部门报告;物业管理方面的事故向物业主管部门报告等。

　　(3)协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助做好各方面的善后工作。

　　2.物业保安人员的职责

　　物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境。按照有关规定，物业保安人员执行任务时，必须着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、级别标识等)。保安人员在值勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应迅速制止;在门卫勤务中，当发生群体性事件，干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序时，应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。同时，物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由;不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产;不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。