物业管理师《基本制度与政策》通关必看：第一章物业管理概述第第四节_第2页

　　(三)《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动

　　物业管理活动中的问题，有的是由《条例》所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。如《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。

　　(四)妥善处理政府和市场的关系

　　物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权;对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则;对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚;对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

　　市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。各级房地产行政主管部门，按照《条例》的精神，主要应把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。

　　例题：( )是物业管理的基础。

　　A、业主的住宅权

　　B、业主的财产权

　　C、物业管理者所得

　　D、物业管理服务

　　答案：B

　　例题：下列不符合《物业管理条例》所创设的法律制度的内涵是( )。

　　A.业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现

　　B. 《条例》并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为

　　C.物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范

　　D.物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当由政府通过设定规则，并采取行政措施进行调节。

　　答案：D 物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。

　　15.《条例》的主要内容简介(C级)P25-30

　　《条例》主要内容简介

　　(一)第一章 总则

　　本章共5条，对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。

　　作为第一部全国性的物业管理法规，《条例》第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。

　　(二)第二章 业主及业主大会

　　本章从第六条到第二十条，共15条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。

　　条例第二章内容非常重要，2007年8月修改《物业管理条例》时，本章修改较多，第十条、第十一条、第十二条、第十九条都作了修改。

　　例如：第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项“筹集和使用专项维修资金”和第(六)项“改建、重建建筑物及其附属设施”规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　(三)第三章 前期物业管理

　　本章从第二十一条到第三十一条，第共11条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。

　　(四)第四章 物业管理服务

　　本章从第三十二条到第四十九条，共18条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

　　理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人的相互关系，促进物业管理活动的顺利开展。

　　(五)第五章 物业的使用与维护

　　本章从第五十条到第五十六条，共7条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。

　　本章规定对于规范业主、物业服务企业以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。

　　(六)第六章 法律责任

　　本章从第五十七条到第六十九条，共13条，法律责任是法律、法规、规章必不可少的重要组成部分。 任何一项完整的法律规范，都应当包括适用条件、行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素。法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。这一概念包括以下几层含义：第一，承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织;既包括中国人，也包括外国人和无国籍人。第二，违法行为的实施是承担法律责任的核心要件。第三，法律责任是一种消极的法律后果，即是一种法律上的惩戒性负担。第四，法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。

　　法律责任不同于其他社会责任，如政治责任、道义责任等，法律责任有其自身的特征：

　　第一，它是与违法行为相联系的。

　　第二，它的内容是法律明确而又具体规定的。

　　第三，它具有国家强制性。

　　第四，它是由国家授权的机关依法实施的。

　　承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织，如：

　　住宅物业的建设单位，违反本条例的规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业。

　　物业服务企业违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的。擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的。

　　业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的

　　业主大会或者业主委员会，从事违反法律、法规的活动

　　行政主管部门或者有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责。

　　(七)第七章 附则

　　第七十条是关于《条例》生效日期的规定，原《条例》自2003年9月1日起实施，新修订《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。

　　真题.法律责任的特征有( )。(2011、62)

　　A.它是与违法行为相联系的

　　B.它是与合同约定相一致的

　　C.它的内容是法律明确而又具体规定的

　　D.它具有国家强制性

　　E.它是由国家授权的机关依法实施的

　　答案：ACDE

　　16.《条例》法律责任的特点(C级)P30

　　《条例》的法律责任有如下几个方面的特点：

　　(1)行政责任、民事责任并存。物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。同时，物业服务企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和行政违法两个方面。《条例》在设定法律责任时，对行政责任和民事责任都作了相应的规定。

　　以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是《条例》中法律责任设计的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。国家行政机关由直接的干预者变成宏观的管理者，通过为社会生活主体设定科学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。

　　(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则;确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

　　(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。