2016物业管理师《物业基本制度与政策》讲义：第三章第四节

2016物业管理师《物业基本制度与政策》讲义：第三章第四节　物业承接查验制度

　　物业承接查验制度的意义

　　《条例》第二十八条规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。现阶段，我国实行物业承接验收制度具有以下几方面的现实意义：

　　(1)物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。

　　(2)实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。

　　(3)实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。

　　物业承接查验的内容

　　物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。建设单位选聘物业管理企业的，应当在首位业主入住之前与物业管理企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。业主委员会选聘物业管理企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业管理企业共同进行物业承接查验活动，由原物业管理企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业管理企业办理物业承接手续。

　　物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分：

　　(一)物业管理资料移交

　　物业资料是物业管理企业对物业实施管理的重要基础。一方面，物业管理企业承接物业，对物业共用部位、共用设施设备进行查验时，只有接收了相关物业资料才能掌握有关物业的基本情况并进行现场查验。另一方面，随着科技的发展，物业中的科技含量越来越高，物业的管理和维护越来越需要专业人员的专业化操作才能进行，这些都建立在对物业相关图纸、资料充分掌握的基础之上。只有掌握了这些资料，物业管理企业才能在业主报修或者有突发事件需要处理的时候，在最短的时间内找到问题的症结，制定实施方案予以解决。但是，在现实生活中，时常发生由于建设单位未能提供物业资料或者提供的物业基础资料不齐全而影响物业的承接验收和以后正常的物业管理的情况。《条例》对此现象进行了规范，要求物业承接验收时，建设单位向物业管理企业移交下列物业资料：

　　(1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。

　　(2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。

　　(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。

　　(4)物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料;有关房屋产权权属的资料;工程验收的各种签证、记录、证明等。

　　当业主成立业主大会以后，若业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业管理合同终止，原物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将物业资料移交给新选聘的物业管理企业。

　　(二)物业现场验收

　　物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两个方面。

　　1.物业共用部位共用设施设备验收

　　主要涉及以下内容：

　　(1)对给水和暖气管线做打压实验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件、支架是否齐全完好，检查排水系统是否通畅;

　　(2)检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准;

　　(3)消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书;

　　(4)空调、发电机、电梯机房、高压泵房等高噪音设备设施是否有环保验收合格证;

　　(5)检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。