2016物业管理师《物业基本制度与政策》讲义：第二章第三节

2016物业管理师《物业基本制度与政策》讲义：第二章第三节物业服务合同

　　物业服务合同

　　《条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

　　物业服务合同是物业管理当事人意思表示一致的产物。因此，合同的内容应当由当事人约定。《条例》规定物业服务合同的主要内容，意在引导物业管理当事人在订立物业服务合同时约定一些必要的内容，以利于合同的履行。

　　物业服务合同应当具备以下主要内容：

　　1.物业管理事项

　　业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的物业管理事项，是指在签订合同时已经协商一致的物业管理服务的具体内容，双方未达成一致的服务项目或履行中发生的新项目，协商一致后应当另行签订补充协议。

　　2.物业服务质量

　　约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。只约定物业服务项目不约定物业服务质量，或者约定服务质量不明确，会造成合同履行争议。因此，约定服务质量必须具体、细致。业主与物业管理企业可以参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，结合物业项目情况、物业收费标准，以及物业管理项目的具体情况，协商确定物业服务质量要求。

　　3.物业服务费用

　　首先要明确物业服务的收费形式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费形式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或取费比例、交费时间、交费方式及结算方式等等。

　　4.双方的权利义务

　　双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。可以约定的内容很多，例如，业主大会和业主委员会对物业管理企业服务质量的监督方式;物业管理企业分包专项服务事项的权利;业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义务;物业管理企业公示物业服务项目、服务标准、收费标准的义务;物业管理企业对物业管理区域公众性规章制度的宣传告知义务;制止业主违规行为的义务等等。

　　5.专项维修资金的管理与使用

　　在国家规定基础上，合同应当约定业主对物业管理企业使用专项维修资金的申请、审议程序和监督方式等具体内容。

　　6.物业管理用房

　　必要的物业管理用房是物业管理企业开展物业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等，《条例》已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。

　　7.合同期限

　　合同的期限，是指合同的有效期。物业服务合同属于在较长期限内履行的合同，因此当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。

　　8.违约责任

　　违约责任对于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相关法律法规对违约责任的规定比较详细。但是，法律规定毕竟比较原则，难以面面俱到，而物业服务合同具有其特殊性，为了保证合同当事人的特殊需要，保证物业服务合同义务的切实履行，当事人应当按照法律规定的原则和自身的情况，对违约责任作出具体的约定。例如，约定违约损害的计算方法、赔偿范围等。

　　物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等等。

　　应当指出的是，房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件，关于物业管理资料的移交问题，《条例》对此作出明确规定：

　　一是物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料;

　　二是物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会;

　　三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

　　所以，物业管理企业与业主应就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中约定明确。

　　前期物业服务合同

　　(一)前期物业服务合同的特征

　　通常状况下，业主、业主大会选聘物业管理企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业管理企业之间签订。但一般情况下，在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。所以，前期物业服务合同发挥着重要的作用，是物业从建设到管理顺利衔接的关键环节。前期物业服务合同有以下特征：

　　(1)前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。实践中，物业的销售、业主的入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会会议时间的不确定性决定了业主、业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限也是不确定的。但是，一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业管理企业，业主与物业管理企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段。

　　(2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。通常情况下物业服务合同的签订主体是业主与物业管理企业，而前期物业服务合同签订的主体是建设单位和物业管理企业。这是因为首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志来决定选聘物业管理企业，而此时已有实施物业管理的现实必要，为了维护正常的物业秩序，保护业主现实的合法权益，《条例》规定，建设单位选聘物业管理企业的，应当与物业管理企业签订前期物业服务合同。而且，建设单位一开始就拥有物业，是第一业主，这是建设单位享有第一次选聘物业管理企业的优先权，能够签订前期物业服务合同的合理依据。

　　(3)前期物业服务合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，《条例》要求前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责权利，防止建设单位和物业管理企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时也有据可查。

　　(二)前期物业服务合同的时效

　　由建设单位与物业管理企业签订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业管理企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业管理企业条件具备后，必须保护业主选聘物业管理企业的自主权。《条例》第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

　　《条例》关于前期物业服务合同的规定，可以从以下两方面解释：

　　一方面，前期物业服务合同可以约定期限。与一般的服务性行为不同，物业管理服务具有长期性的特点。物业管理企业实施物业管理服务过程中，要进行添置设施设备等一些前期投入，这些前期投入作为企业的经营成本，需要一定时间的经营活动才能逐步得到回收。物业管理企业在承接物业之前，要进行成本测算和经营风险预测，前期物业服务合同期限不确定，不利于物业管理企业统筹安排工作，降低交易成本费用，防范经营风险，而且会导致物业管理市场秩序的混乱，诱导纠纷和矛盾。另外，物业管理企业也存在一个选择物业管理服务项目的问题，在约定的期限结束以后，物业管理企业可以自动结束合同约定的物业服务项目，而不用承担违约责任。同时，这也可以督促业主及时成立业主大会，实现自己的选聘物业管理企业的权利。

　　另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。虽然期限未满，但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。也就是说，前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业管理企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时为准。

　　(三)前期物业服务合同的主要内容

　　为规范和指导建设单位与物业管理企业签定前期物业服务合同，建设部于2004年9月制定并发布了《前期物业服务合同(示范文本)》，根据该示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容：

　　1.合同当事人与物业的基本情况

　　(1)合同当事人情况

　　(2)物业的基本情况

　　2.物业服务内容与质量

　　物业管理企业提供物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理;(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;(4)公共绿化的养护和管理;(5)车辆停放管理;(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;(7)装饰装修管理服务;(8)物业档案资料管理。

　　其他当事人可针对所提供的服务项目，具体承诺各项服务达到的服务水平和质量标准，作为合同的附件。例如，对于物业共用部位的维修、养护和管理，可以承诺在正常损耗情况下，几年内不出现大修或中修事故;对于物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，可以承诺建立共用设施设备维修、养护档案，准确记录维修、养护情况;对于维修共用设施设备，保证业主用水、用电主要时段不受影响;对于公共绿化可以承诺配备专业人员养护和管理等等。

　　对于向特定业主提供单独议价的其他服务，如承揽房屋装修工程、代理房屋出租、代理家政服务等，也可以在前期物业服务合同列明，但不属于公共服务项目。

　　3.物业服务收费方式

　　包干制和酬金制两种收费方式，建设单位与物业管理企业协商后，可以选择其中的一种收费方式。

　　4.物业经营管理活动的内容

　　物业经营管理活动，是指利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动。例如利用物业大厦、场地进行广告经营，对物业共用部位、场地进行出租经营等。一般情况下，物业经营活动由物业管理企业统一经营，便于统一管理、统一协调，还可以降低服务成本，扩大利润空间。业主与物业管理企业可以就物业经营活动的各个项目，作出具体约定，其中主要包括：(1)物业经营活动的项目名称;(2)物业经营部位的权属界定;(3)物业经营项目的收费标准;(4)业主与物业管理企业关于经营项目收费或利润的分成比例。

　　对于停车管理服务，物业管理企业应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

　　除停车管理服务项目外，物业管理区域内的会所经营、其他附属房屋经营，以及广告经营，均应当参照上述停车管理服务经营项目的约定原则，明确权利义务。如果物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施，统一委托物业管理企业经营管理，建设单位与物业管理企业也可以在前期物业服务合同中，统一约定业主与物业管理企业对经营收入的分配比例或数额。

　　5.物业的承接查验

　　合同中可包含以下几个方面的内容：

　　(1)说明查验的共用部位共用设施设备的内容;(2)双方确认共用部位共用设施设备存在的问题;(3)建设单位应承担的责任和解决办法;(4)建设单位应向物业管理企业移交的资料;(5)建设单位的保修责任等。

　　6.物业的使用与维护

　　合同可包含以下几个方面的约定：(1)建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务;(2)物业管理企业制止业主和使用人违反业主临时公约的具体措施;(3)物业管理企业对重大事项的告知义务和接受监督义务;(4)业主装饰装修房屋的约定;(5)物业管理用房的具体约定。

　　7.专项维修资金

　　主要包括专项维修资金的储存、管理、使用和续筹等约定。

　　8.违约责任

　　主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及共同约定的免责条款。

　　9.其他事项

　　主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终止和续约条款。