2016年物业管理师考试基本制度与政策：第二章第二节(第一部分)物业服务收费

　　第二章　物业管理服务

　　第二节　(第一部分)物业服务收费

　　一、物业服务收费原则

　　(一)合理原则

　　物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高。因此，研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策。

　　(二)公开原则

　　(三)收费与服务水平相适应原则

　　要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业管理企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。

　　二、物业服务收费管理

　　(一)物业服务收费定价形式

　　《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：

　　一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。(电梯年审、水质化验等)

　　二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。(经济适用房、两限房物业费)

　　三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

　　政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，主要体现在以下方面：

　　(1)不利于物业管理企业提高服务质量。

　　(2)制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权。

　　(3)因定价标准不客观产生了大量矛盾。

　　(4)政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。

　　(二)物业服务收费形式与成本构成

　　1.包干制收费形式

　　“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”

　　包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。

　　2.酬金制收费形式

　　“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：

　　(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;

　　(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复;

　　(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　(三)物业管理服务成本构成

　　包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：

　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(3)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(4)物业管理区域绿化养护费用;

　　(5)物业管理区域秩序维护费用;

　　(6)办公费用;

　　(7)物业管理企业固定资产折旧;

　　(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(9)经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　(四)物业服务费的缴纳和督促

　　1.非业主使用人的交费责任

　　《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。同时，考虑到业主毕竟是缴纳物业服务费用的第一责任人，业主的地位相对稳定，而物业使用人并不是物业服务合同的当事人，而且变动相对较快，为了保障物业管理企业的合法权益，《条例》进一步规定，即使存在这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。

　　2.未交付房屋的交费主体

　　《条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　3.业主委员会对欠费业主的督促义务

　　(五)代收代交费用

　　物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业管理企业代收费的，两者之间是一种委托合同关系。

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位、业主、物业管理企业之间存在三个合同关系，产生三个支付费用(报酬)义务：业主与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是供用水、电、气、热、通信、有线电视合同关系，业主与物业管理企业之间是物业服务合同关系，物业管理企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是委托合同关系。按照第一个合同，业主应当支付水、电、气、热、通信、有线电视费，按照第二个合同，业主应当支付物业服务费用，按照第三个合同，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当支付委托报酬。可见，就代收费用而言，物业管理企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬，但向业主收取费用，没有任何依据。