物业管理师考试《物业管理实务》精讲（6）_第3页

　　17某物业项目位于沿海城市，总建筑面积达80余万m2，属中高层、高层住宅物业，项目分三 期建设，是当地最大的住宅建设项目，也是该市的重点工程倍受当地居民和政府关注。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。物业服务企业在规划设计阶段，参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。

　　问题

　　1.通过案例分析早期介入的必要性。

　　2.物业服务企业早期介入的作用有哪些?

　　3.列举物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容。

　　4.物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有哪些?

　　本题共26分

　　解析:

　　1.在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介人活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规赳设计，并且在建设、施工、销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。

　　2.物业服务企业早期介入的作用有：优化设计;有助于提高工程质量;有利于了解物业情 况;为前期物业管理作充分准备;有助于提高建设单位的开发效益。

　　3.物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容包括：

　　(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式。

　　(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容。

　　(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准。

　　(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准。

　　(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

　　4.物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有：

　　(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。

　　(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。

　　(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见。

　　(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

　　18某高层住宅小区入住3年，前期物业管理由开发建设单位委托的A物业管理公司负责。该小区业主大会成立后，决定选聘B物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会以书面形式通知A、B物业管理公司办理交接验收。B物业管理公司在交接时，发现小区部分屋面漏水，A物业管理公司解释属保修期，应由开发建设单位解决。于是，A、B两物业管理公司未将该问题列入移交工作范围。

　　问题

　　1.本案例中，A物业管理公司的解释是否正确?说明理由。

　　2.A、B两物业管理公司未将部分屋面漏水列入移交工作范围的做法是否正确?说明理由。

　　3.B物业管理公司在办理交接手续时应注意哪些问题?

　　4.A、B两物业管理公司在移交工作中应注意哪些问题? 本题共26分

　　解析:

　　1.A物业管理公司的解释恰当。

　　理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由开发建设单位负责。

　　2.A、B两物业管理公司未将部分屋面漏水列入移交工作范围的做法不正确。

　　理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况， 并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

　　3.B物业管理公司在办理交接手续时应注意的问题有：

　　(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度。

　　(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用应明确收取、支付方式。

　　(3)确认原有物业服务企业退出或留下人员名单。

　　(4)提出遗留问题的处理方案。

　　4.A、B两物业管理公司在移交工作中应注意的问题如下。

　　(1)明确交接主体和次序。物业管理工作移交是A物业管理公司将物业管理工作移交给B物业管理公司的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的8物业管理公司。

　　(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。