物业管理师《管理实务》章节知识点及例题：第四章_第2页

　　 考点三 工程质量保修

　　物业竣工验收后，工程进入质量保修期。物业工程质量保修分为两部分：

　　1.物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分;

　　2.业主从建设单位购买的产权专有部分。

　　这两部分的保修事务都应由建设单位负责。物业服务企业的工程质量保修相关工作，主要是对物业共用区域及共用设施设备的质量保修向建设单位申报，跟踪督促完成。业主产权专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，在实际管理中，业主也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。

　　 考点四 前期沟通协调

　　物业管理是一个综合性较强的行业，物业管理活动所涉及的单位、部门也较多。直接涉及的有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业服务企业、业主、业主大会及业主委员会等。相关的有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位;有市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。物业服务企业应分析各相关部门和单位的作用及与物业管理项目之间的相互关系，确定与各方面沟通协调的内容，建立沟通协调的渠道。通过沟通协调建立良好的合作支持关系，不仅有利于前期管理工作的开展，也为后期的正常管理打下良好的基础。

　　 考点五 前期管理的特点

　　1.基础性

　　由前述前期管理工作内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特点。

　　2.过渡性

　　前期管理职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程。

　　3.不稳定性

　　新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。由于物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程，才能逐步进入平稳的正常运行状态。因此，此阶段的物业管理也明显呈现管理服务的波动和不稳定状态。

　　4.风险性

　　在前期物业管理阶段，需要人、财、物等资源投入较大，管理成本相对较高。同时，物业空置率却较高，管理费收缴率低。因此，前期管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态。

　　【题例】

　　前期物业管理阶段的经营收支一般呈现()状态。(ABCE)

　　A.收入少 B.支出多C.收支不平衡 D.收入多 E.亏损

　　 考点六 早期介入与前期管理的区别

　　早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。

　　前期管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘完成物业服务企业之间的物业管理阶段。

　　早期介入与前期物业管理是不同的，主要表现在：

　　1.内容作用不同

　　早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。

　　2.服务的对象不同

　　早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用，前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。

　　【题例】

　　物业管理的早期介入是建设单位引入的：(D·2006/9)

　　A.设计工作 B.工程监理工作 C.开发建设工作 D.物业管理咨询活动