2016物业管理师考试《物业管理实务》章节重点：物业的承接查验

　　物业的承接查验

　　本部分题类型为：单项选择题、多项选择题

　　物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新

　　建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。

　　第一节 新建物业承接查验

　　在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。物业的承接查验工作流程

　　如下：

　　物业建成通过竣工综合验收――物业管理企业组织人员进行承接查验――对查验中发现的问题进行处理―

　　―物业移交

　　承接查验准备工作(了解) ：(1)人员准备、(2)计划准备、(3)资料准备、 (4)设备、工具准备

　　物业查验的主要内容(5个方面)：1.物业资料、2.物业共用部位、3.共用设施设备、4.园林绿化工程、5.其

　　他公共配套设施

　　在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：

　　(1) 竣工验收资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等;

　　(2) 技术资料：设施设备的安装、使用和维护保养等;

　　(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(4)物业管理所必需的其他资料。

　　物业管理的承接查验方式主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使

　　用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。

　　三、承接查验所发现问题的处理(熟悉)

　　发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：

　　1、设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷;

　　2、施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料;

　　3、验收检查不细、把关不严;

　　4、建材质量不合格;

　　5、建设单位管理不善，气候、环境、自然灾害等其他原因。

　　对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下：(1)收集整理存在问题、(2)处理方法、(3)跟踪验证

　　工程质量问题可分为两类：第一类是由施工质量问题，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规

　　划、设计虑不周问题，应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。

　　第二节 物业管理机构更迭时的承接查验

　　物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者进行承接查验的内容和重点都有一定区

　　别。(掌握)

　　一、准备工作(了解)

　　符合承接查验条件

　　在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：

　　(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同;(区别1)

　　(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。

　　二、物业查验的内容(掌握)

　　物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有以下几个方面。

　　(一)物业资料情况：物业资料包括新建物业移交的资料外，还要对原管理机构的重要质量记录进行检查。(

　　区别)

　　(二)物业共用部位、共用设施设备及管理现状

　　(三)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况：

　　(四)其他内容

　　第三节 物业管理工作的移交

　　物业管理工作的移交分为三种情况：

　　1、建设单位将新建物业移交给物业服务企业;

　　2、在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物

　　业服务企业;

　　3、在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务

　　企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。

　　新建物业的移交内容(了解)

　　移交的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料，物业保修和物业使用

　　说明资料，业主资料。

　　移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林

　　绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业服务企业提供物业管理用房

　　。

　　二、物业管理机构更迭时管理工作的移交内容(熟悉)

　　物业资料：(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

　　(2)业主资料包括：1)业主入住资料;2)房屋装修资料;

　　(3)管理资料包括;

　　(4)财务资料包括;

　　(5)合同协议书;

　　(6)人事档案资料;

　　(7)其他需要移交的资料。

　　2.物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接

　　(1)房屋建筑共用部位及共用设施设备;

　　(2)共用配套设施;

　　(3)物业管理用房。

　　停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

　　3.人、财、物的移交或交接

　　(三)办理交接手续

　　在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：

　　(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度;

　　(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方

　　式;

　　(3)确认原有物业服务企业退出或留下的人员名单;

　　(4)提出遗留问题的处理方案。

　　(四)注意事项(了解)

　　(1)明确交接主体和次序。

　　(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作

　　移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，虑周全，以利交接和今后工作的开展。

　　(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体

　　的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同

　　中关于保修的相关条款文本。

　　(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因

　　此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。