物业管理师考试《物业管理实务》复习资料（6）_第2页

　　7.专项维修资金

　　专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。

　　8.违约责任

　　主要包括违约责任的约定和处理，免责条款的约定。

　　9.其他事项

　　主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他事项等。

　　(三)签订前期物业服务合同应注意事项

　　1.物业的承接查验

　　物业共用部位、共用设施设备的承接查验是前期物业服务活动的重要环节，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接查验内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接查验则属于业主与建设单位之间的问题，无须在合同中约定。

　　2.物业服务的费用

　　前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同中予以列明。例如，应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主;对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或约定。

　　3.前期物业服务合同的解除或终止

　　前期物业服务合同的履行受业主人住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。

　　物业服务合同

　　(一)物业服务合同的概念

　　物业服务合同是物业服务企业与业主、业主大会(或业主大会授权的业主委员会，下同)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

　　(二)物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别

　　物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：

　　(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是建设单位与物业服务企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。

　　(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

　　(三)物业服务合同的签订

　　1.物业服务合同的成立

　　物业服务合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且通过采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。

　　2.物业服务合同的生效

　　物业服务合同通常在成立时即生效。如果合同附生效条件，则在该条件成就时生效。

　　3.签订物业服务合同应注意的事项

　　(1)明确业主、业主委员会的权利义务。

　　除了《物业管理条例》规定的业主、业主委员会应有的权利义务之外，业主、业主委员会的其他一些权利义务，也应在服务合同里明确约定。例如，业主、业主委员会有权对物业服务企业的服务质量，按照合同规定的程序提出意见并要求限期整改。同时，业主、业主委员会应承担相应的义务，包括督促业主按时交纳物业费，积极配合物业服务企业工作，尊重物业服务企业专业化的管理方式和措施等。