物业管理师考试《物业管理实务》复习资料（4）_第2页

　　(三)按招标主体的类型划分

　　根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会(或单一业主)为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。

　　前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体;物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主体;若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或采购中心。

　　(四)按项目服务的方式划分

　　根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。

　　三、物业管理招标投标的特点

　　(1)由于物业管理是综合性的服务，服务内容的内涵范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几中不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务，因此物业管理招标投标具有明显的综合性特点。如高校物业项目或大型社区物业项目，由于其物业涉及住宅、公寓、办公楼、教学楼、商业服务区、工业区(校办企业)等，一般具有地域广、物业类型多、服务领域广等特点，因此，要求投标方所提供的服务具有综合性。

　　(2)由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区的人们对物业管理的认识水平、消费观念、需求标准存在着较大差异;同时，由于物业类型的不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不同，因此，投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。

　　(3)物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在以下两个方面：

　　一是招标主体的特殊性。首先，物业管理招标主体可以是业主大会(或单一业主)、建设单位、政府机关(或物业产权人)或事业单位，因此，即使是同一类型的物业，也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。其次，同一物业在投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和成立业主大会之前由建设单位作为招标主体;成立业主大会后则改由业主大会招标主体。再次，对于公用设施和政府物业，由于其产权人多为政府资产管理部门，因此，该类物业的物业管理招标投标，须由其产权人组织，若由使用人组织，则许经产权部门的授权委托。

　　二是物业管理服务内容的特殊性。物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，因此，物业管理招标投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。

　　四、物业管理招标的方式

　　(一)公开招标

　　公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。

　　招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领取或购买有关资料，接受按规定程序进行的评选，有的招标还设定预选和入围程序等。

　　公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

　　(二)邀请招标

　　邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向发出投标邀请的招标方式。

　　采取邀请招标方式的招标人，在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。

　　采用邀请招标方式的招标人应当慎重选择参选的投标人，尤其其重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验、在本地区或同行业的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。招标人只有对投标人在数量和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功。

　　邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，招标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。

　　五、物业管理招标的内容

　　(一)早期介入和前期物业管理阶段的招标内容

　　早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：

　　(1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议;

　　(2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见;

　　(3)对投标物业的建设设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业的意见并对现场进行监督;

　　(4)提出投标物业的其他管理建议;

　　(5)参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见;

　　(6)设计物业管理模式，制订员工培训计划;