物业管理师考试《物业管理实务》辅导：收益性物业的租赁管理_第2页

　　(2)核对潜在租户的身份。尤其是零售性的商业用房，如混合租赁的零售购物中心，租户做何种生意非常重要，它关系到该租户能否与其他租户协调，如有些租户就要求同在一个购物中心限制有竞争性的租户等等。

　　(3)调查租户的租赁经历和资信状况。通过多种形式的调查，了解潜在租户的过去租赁历史，尽量寻找租赁历史稳定可靠、租赁期较长的租户。通过调查还可以得到所需要的潜在租户的以往信用资料，从租户以往的拖欠记录中了解潜在租户的资信状况。对那些有拖欠赖账史的潜在租户可不予考虑。

　　(三)收益性物业租赁的特点

　　收益性物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，具有以下特点：

　　1、商业物业租赁不转移物业的所有权。商业物业租赁只转移物业权属中的使用权，不转移物业所有权。因此，承租人拥有的是占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有，而且这种权属转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋出租权利归还出租人。

　　2、租赁的标的是作为特定物的物业。商业物业租赁的标的是特定物而不是种类物。房地产租赁的标的必须是特定的，不能像大多数其他产品一样可以以同类物来代替，出租人在提供房屋时，只能按合同的规定出租，而不能用其他的同样房，包括其他区域、地段的房屋代替。租赁合同终止后，承租人必须将房屋奉还。因此，在租赁合同中必须对标的物做详细的区别性的描述。

　　3、物业租赁关系是一种经济要式契约的关系。物业租赁关系是一种经济的关系，应体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约必须是要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须登记备案。

　　4、物业租赁关系不因所有权的转移而中止。在物业租赁的有效期内，即使出租人物业的所有权发生转移，原租赁关系仍然有效，物业新所有权人必须承担物业原所有人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。

　　5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。租赁作为一种民事法律行为，对其主体租赁双方都有相应的法律要求，其表现为：租赁双方必须具有民事行为能力;出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人;要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我国规定机关、团体、部队及其他企事业法人不得租用或变相租用城市私房，外国人不能租用内销房等等。

　　(四)收益性物业租赁管理模式

　　根据商业物业业主对物业管理企业的委托内容与要求的不同，物业管理企业对商业物业租赁采用不同的管理模式。

　　1、包租转租模式。物业管理企业在接受业主对物业管理的委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租，即由物业管理企业零售出租。

　　包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。包租按惯例在租金上应有所优惠。在租赁市场不景气或不容易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。

　　物业管理企业此时既要承担商业物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。除赚取一般物业管理正常收取的管理费用之外，还将从承租活动中获取一定的批零差价利润。但以固定的租金包租的物业管理企业，一旦不能全部将物业出租，或空置率过高，将自行承担风险。关键是批零差价的确定，要充分考虑到空房率，避免或减少风险。

　　2、出租代理模式。商业物业业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理与服务。物业管理企业只获取佣金，佣金的计算与出租物业的多少成比例。

　　出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入，在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式。此时，物业管理企业按委托代理合同，从事租赁活动及租赁过程中的管理和服务，并根据合同承担一定的责任，如管理不善或租赁活动的失误都将受到惩罚，但风险较小，尤其是空置房对业主的影响大，对物业管理企业影响小。物业管理企业所获得的收益主要是管理和服务费用。在经营租赁活动中，物业管理企业得到的只是佣金。

　　3、委托管理模式。商业物业业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入，业主将物业管理服务工作委托给物业管理企业负责，这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的工作近似，但物业管理企业届时所面对的不是诸多业主，而是一个业主和诸多承租人。

　　委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获得全部租金收入。物业管理企业负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险，经租中的风险完全由业主承担，因此经租所获得的利润与物业管理企业无关，它只获取物业管理和服务的费用。

　　(五)收益性物业的租赁合同

　　1、物业租赁合同的概念。物业租赁合同是出租人与承租人签订的、用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以物业为租赁标的的协议，是一种债权合同。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利和义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题共同遵守的准则。