2016年物业管理师教材经营管理：风险种类及特点_第2页

　　4.突发事件的风险

　　对于突发事件，通常很难事前预料和准确把握。一般来说，合同中对突发事件的性质都有明确的规定，大都归入不可抗力的范畴。但是一旦发生，对企业的经营会造成巨大的而且是直接的影响，因此必须高度重视，尽可能建立针对性预案，演习落实，做到临危不乱，从容处置。例如，2003年春夏之交在中国发生的非典疫情以及2013年年初发生的H7N9疫情，无疑是所有服务行业面临的最大的突发事件，企业损失不可估量。

　　(四)财务风险

　　物业经营管理活动，相对于一般性管理与服务活动而言，需要的资金额度大，无论是日常的采购、存储，还是赊销、代购等都要占用大量资金。流动性资金如何筹集，如何有效使用和监管，如何尽快收回应收账款，如何按照国家规定合理纳税，对产生的经营利润如何合理分配等，需要认真考虑对待。

　　1.垫款风险

　　有时开发商或委托方要求物业服务企业垫付经营性项目所需的开办费用，这种做法存在着很大的风险，特别是当开发商或委托方没有足够资金支持的情况下更是如此。有时对方就会以无法偿还垫款为由，提出更为苛刻的条件，强迫物业服务企业同意。因此，物业服务企业应当把握一条原则：不能以大量前期资金投入作为获得一个物业经营项目的管理权的前提条件，而应以物业服务企业的整体经营管理实力和服务特色赢得管理权。

　　2.抵押风险

　　大部分经营者都依赖筹措的资金从事经营活动，而抵押贷款是筹措资金的一种重要方式。经营者应慎重权衡，专业测算，审慎决策。抵押贷款涉及的评估事项包括：贷款额度、贷款年限、贷款利率，以及分期偿付计划、还款本金、还款利息、偿债备付率等。企业要做好综合测算，不可盲目上马，仓促经营，惨淡收场。

　　需要指出的是，如果一个经营项目的投资回报率大于贷款利率，经营者自有资金所占比例越少，其经营利润率就越高。作为经营者，最关心的莫过于自有资金利润率(或称之为自有资金收益率)。

　　(五)管理团队的风险

　　物业经营管理团队，是各类专业人才的集合。相对于物业基础性管理服务而言，这里的专业人才，指的是经营活动所需要的各方面专业配套人员，如销售人员、金融管理人员、市场管理人员等。所有企业无一不把人才视为企业最重要的财富，从事经营性物业更是如此。一个懂经营、会管理、市场意识和销售能力强的带头人可以盘活整个经营项目，带动销售，提升档次，扩大企业市场知名度。反之，一个不懂经济规律、不懂业务的外行如果没有虚心求教的心态，没有埋头学习刻苦钻研的精神，即便有再好的市场、再一流的设备、再充足的资金，也不能保证经营成功。因此，选择适宜的带头人，配备相对专业的管理班子，是物业经营管理成功与否的关键和基础。

　　管理团队风险的另一个需要关注的地方是：随着同业竞争的加剧，以及管理层对技术或市场掌握程度的增强，可能会发生关键管理者、关键技术骨干集体跳槽的情况。这不仅会给企业的经营管理造成剧烈动荡，甚至会危及企业的生存。

　　因此，在关心和信任管理团队的同时，也不能放任自流，要做到放手不放眼，始终把关乎企业生存的关键性的经营问题牢牢地抓在手中。

　　(六)政策环境变化的风险

　　这是指因国家政策变化给物业经营管理带来的风险。例如城市改造拆迁，进城务工人员季节性停工，最低工资标准及社会保障制度的调整，有关税收政策的变化等，都需要物业服务企业和具体经营者高度关注，做到提前预防。风险一旦发生，在最短的时间内采取有效措施处理，减少损失。