2016物业管理师考试《经营管理》考点：物业管理中的设备更新问题

2016物业管理师考试《经营管理》考点：物业管理中的设备更新问题

　　(一)不会提升物业运行服务质量的设备更新

　　适用情况：部分建筑设备(如灯具、空调系统、电梯等)能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，这种情况下的设备更新决策问题。

　　决策方法：在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间(包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用)，选择数值较低的方案。

　　例如，某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出 40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出 120万元，年电费支出20万元。仅从经济的角度分析，是否需要更新呢?

　　如果采用静态分析的方法，则旧式空调机组年电费支出40万元，新空调机组的等效年总费用支出为120/10+20=32万元，采用新设备，每年节约费用支出8万元，因此应该选择更新设备方案。

　　(二)能提升物业运行服务质量的设备更新

　　适用情况：设备更新之后，由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益(通过提高租金、提高入住率、减少租金拖欠等方式)的情况。

　　决策方法：比较更新和不更新两个方案下的年等额费用，以数值小的方案为优。

　　数据处理：将潜在租金损失作为正费用、可能增加的租金收入作为负费用。

　　例如，某出租写字楼的电梯已经明显老化，虽然能够正常运行，但能源费用、维护维修费用逐年增加，而且维修期间对住户的正常使用也产生了一定的影响，住户抱怨增加，支付租金的意愿下降，租约期满续约的可能性也下降。电梯的运行费用为20万元/年，可能导致的潜在租金损失为30万元/年，新电梯的更新购置成本为300万元，经济使用寿命为15年，年运行费用为15万元，电梯更新后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加10万元/年的租金收入。

　　此题如果进行静态条件下的计算，则不更新条件下的等额年费用为20+30=50万元，采用更新方案下的年费用为300/15+15-10=25万元。据此可以选择更新设备方案。

　　应用：物业经营管理中，也会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题，例如屋顶的翻新、入口或大堂的改造、空间使用功能的调整等。此时面临的经济分析和决策问题是：不更新或大修，物业日常维护维修费用增加、收租能力下降;进行更新或大修，需要较多的初始投入，但物业日常维护维修费用下降、收租能力提高。此问题经济分析和决策的思路，与设备更新决策的第二种类型相似。