2016年物业管理师《经营管理》讲义：第二章第三节_第2页

　　物业管理中的设备更新问题

　　(一)不会提升物业运行服务质量的设备更新

　　物业管理中经常会出现这样的情况：部分建筑设备(如灯具、空调系统、电梯等)能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，是沿用原有设备还是对其进行更新，这就涉及到了更新决策问题。

　　仅从提升物业经营管理的经济效益这个角度来看，此类设备更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间(包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用)，选择数值较低的方案。

　　例如，某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出 120万元，年电费支出20万元。仅从经济的角度分析，是否需要更新呢?如果采用静态分析的方法，则分析过程十分简单：旧式空调机组年电费支出40万元，新空调机组的等效年总费用支出为120/10+20=32万元，采用新设备，每年节约费用支出8万元，因此应该选择更新设备方案。当然，如果采用动态分析方法，新设备购置费用会产生较大的财务成本，因此更新设备的经济效果会下降。

　　(二)能提升物业运行服务质量的设备更新

　　物业经营管理实践中，许多设备更新的情况，都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益(通过提高租金、提高入住率、减少租金拖欠等方式)。此时的设备更新决策，就要同时考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响。

　　例如，某出租写字楼的电梯已经明显老化，虽然能够正常运行，但能源费用、维护维修费用逐年增加，而且维修期间对住户的正常使用也产生了一定的影响，住户抱怨增加，支付租金的意愿下降，租约期满续约的可能性也下降。此时，物业业主和经营管理者就面临着电梯的更新决策问题。

　　假设在上述情况中，电梯的运行费用为20万元/年，可能导致的潜在租金损失为30万元/年，新电梯的更新购置成本为200万元，经济使用寿命为15年，年运行费用为15万元，电梯更新后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加20万元/年的租金收入。此时如何决策呢?更新决策的思维逻辑是：比较更新和不更新两个方案下的年等额费用，以数值小的方案为优。当然，这里要妥善处理好收益参数，将潜在租金损失作为费用、可能增加的租金收入作为负费用。

　　如果进行静态条件下的计算，则不更新条件下的等额年费用为20+30=50万元，采用更新方案下的年费用为300/15+15-10=25万元。据此可以选择更新设备方案。同样的道理，如果选用动态算法，考虑资金时间价值的影响，更新方案的年费用会增加，经济效果会下降，但也有可能是优于沿用原电梯的方案。

　　物业经营管理中的设备更新问题很常见，这里只介绍了采用静态算法进行更新决策的思路，而动态算法决策的思路相同，只是计算过程比较复杂。

　　此外，物业经营管理中，也会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题，例如屋顶的翻新、入口或大堂的改造、空间使用功能的调整等。此时面临的经济分析和决策问题是：不更新或大修，物业日常维护维修费用增加、收租能力下降;进行更新或大修，需要较多的初始投入，但物业日常维护维修费用下降、收租能力提高。此问题经济分析和决策的思路，与设备更新决策的第二种类型相似。