2016年物业管理师《经营管理》讲义：第一章第一节

　2016年物业管理师《经营管理》讲义：第一章

第一节业主资源

　　(一)业主资源的分类

　　1.业主需求资源

　　业主有日常生活的需求、健康的需求、娱乐与教育的需求等，这些需求构成了社会消费的基础。业主需求资源是最为广泛也最有利于物业经营管理使用的资源，是物业服务企业可从业主资源经营中获取最大收益的部分。这类经营的模式有多种，包括社区商业经营、社区电子商务经营等。

　　2.业主财产资源

　　它的内容主要是业主的房屋、汽车、家具、家电，还包括有价证券、有色金属、银行存款等。

　　3.业主无形资产资源

　　(1)业主知识资源。

　　物业服务企业所服务的业主中，很多人都有独特的技能才艺，也有大量的人才精英，他们所掌握的知识可为物业服务企业所用并产生价值;也有许多业主的发明专利没有形成产品和有形的价值，物业服务企业均可对之进行经营。

　　(2)业主社会关系资源。

　　在现代经济活动中，关系是一种十分重要的资源。物业管理所服务的成千上万的业主与客户群体，几乎分布在城市社会的每一个行业，通过物业管理这条线，将所有业主与客户的社会关系编织起来，合理运营，会产生巨大的经济效益。

　　(二)业主资源经营管理的方式

　　在目前的业主资源经营中，大部分物业服务企业运作实践所涉及的主要是业主的需求资源，部分涉及业主的固定资产资源;而其他业主资源(业主流动资产资源、货币资源以及业主无形资产资源)的经营基本上未予挖掘。以下所述的经营管理方式主要针对的也是业主的需求资源。

　　1.特约服务和综合经营

　　特约服务，即在物业服务合同的范围之外，物业服务企业受业主委托为业主个体提供的服务。这项活动最早出现在维修工作领域，当业主家中有维修项目时，物业服务企业提供上门维修服务，并收取一定的费用。后来，这种特约服务逐渐扩展延伸到多个领域，并被冠以“综合经营”、“增值服务”、“特色服务”等多种名称。

　　2.社区服务集成商

　　物业服务集成商是指物业服务企业在利用业主需求资源的过程中，不提供具体的商品服务，而是搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的利用在这个平台上实现对接，并从社会服务资源的提供方处获取佣金收入。物业服务企业的主要工作是在业主需求调查的基础上寻找、组织、整合社会服务资源，通过提供间接服务、渠道服务和信息服务，实现经营利润。

　　3.社区商业服务

　　随着商业模式的变化，社区成为各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务。具体做法有：可根据社区需求，自行开展社区商业服务;也可通过与商业机构联合经营;还可通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费。

　　(三)业主资源经营的实施过程

　　在业主资源的利用经营中，满足业主需求一般需要经过五个步骤：

　　(1)掌握需求信息。首先要了解和掌握业主的需求信息，然后才能有针对性地开展经营活动。

　　(2)寻求经营场所。大部分情况下，满足业主需求的相应场所是指社区内的配套商业网点，物业服务企业也可从其他途径获得经营场所。

　　(3)成立服务组织。满足个别业主的需求可以由少数人甚至个体完成，若要满足业主群体的需求，则必须要有一个严密科学的组织。这个组织既可由物业服务企业提供，也可由其他社会商业机构或社会服务机构提供。

　　(4)整合社会资源。业主的需求十分庞大而丰富，必须寻找并组织各类社会资源才能够满足这种需求。

　　(5)搭建商务平台。将社会商业资源通过社区商务平台向业主提供。