2017年土地登记代理人考试《代理实务》强化试题（3）_第2页

　　参考答案

　　(1) :

　　1.该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤是：

　　(1)通过与乙公司沟通，可以了解到乙公司的委托代理需求主要体现在三个方面：①该宗土地使用权是否为甲公司所有;②甲公司有无合法、完整的用地手续;③甲公司是否欠缴土地出让金。这样就进一步明确了查证的目标和内容。

　　(2)与委托人乙公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。

　　(3)根据委托人乙公司的要求，进一步分析需要什么材料予以验证，并可通过哪些途径获得有关产权资料。

　　(4)整理资料，向委托人提交分析结果。

　　2.该土地登记代理公司需要从以下方面着手验证土地使用权的归属问题：

　　(1)调查目前的实际土地使用者是谁。

　　(2)通过对土地登记资料的查询，了解该宗地的土地登记状况、权属来源情况，分析土地使用权归谁所有。

　　(3)向相邻单位或有关当事人了解该宗地的权属来源及土地使用者的有关情况。

　　3.该土地登记代理公司验证用地手续是否合法，应从以下方面人手：

　　(1)土地管理部门有无甲公司缴纳土地出让金的相关证明;

　　(2)是否已经全部缴纳土地出让金;

　　(3)是否已缴纳相关税费等。

　　4.该土地登记代理公司主要应从以下方面收集资料：

　　(1)实地调查，并向有关当事人了解情况;

　　(2)向土地登记机关查询土地登记资料，有原始凭证的，还应查询有关原始凭证资料;

　　(3)向相关政府主管部门如规划部门、建设部门查询有关该宗地的规划审批、建设项目审批情况等资料;

　　(4)政府档案馆中的相关文件、材料。

　　(2) :

　　1.应办理土地使用权抵押登记。

　　2.该土地登记的申请程序：

　　(1)申请人为该股份有限公司和银行，申请时限为抵押合同签订后15日内。

　　(2)提交以下资料：

　　1)土地使用权抵押登记申请书;

　　2)土地使用证书;

　　3)主合同、土地使用权抵押合同及该公司董事会同意抵押该土地的证明;

　　4)土地估价报告及备案资料;

　　5)该公司法人证明、法人代表身份证明及身份证;

　　6)委托代理公司的还应提交委托代理书、代理合同、代理公司法人营业执照、人身份证明及代理人执业资格证书;

　　7)其他应该提交的资料及证明。

　　(3)权属审核：

　　1)对申请人的审核;

　　2)对土地使用权的审核;

　　3)对抵押期限的审核;

　　4)对抵押贷款额的审核;

　　5)审核该地是部分抵押还是全部抵押和是否多次抵押。

　　(4)注册登记：

　　1)在土地登记卡上填写本次抵押登记的情况;

　　2)在土地证书记事栏填写土地抵押情况;

　　3)填写土地他项权利证书发给该银行。

　　(3) :

　　应按以下程序办理：

　　(1)办理土地登记代理手续，主要包括：取得该股份有限公司的土地登记代理委托书，并签订委托代理协议书。

　　(2)土地登记申请人：该股份有限公司。

　　(3)土地登记申请时限：签订租赁合同之日起30日内。

　　(4)申请登记时提交给土地登记部门的文件资料主要有：①土地登记申请书;②该股份有限公司法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明;③该集团改制方案批准文件、土地使用权处置方案批准文件;④土地行政主管部门与该股份有限公司签订的租赁合同;⑤原《国有土地使用证》;⑥房屋所有权证及其他地上附着物证明;⑦土地登记委托书、代理人身份证明;

　　⑧土地登记代理机构资质副本和代理机构营业执照副本。

　　(5)到登记部门领取土地登记收件单(接下来是登记机关办理登记相关事宜)。

　　(6)到登记机关领取《国有土地使用证》，并核实证书中有关内容。

　　(7)向该股份有限公司提交代理成果。

　　(4) :

　　1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质为集体土地使用权。权利人为张某和李某。

　　2.所谓集体土地所有权，是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、{处分自己所有土地的权利。

　　所谓农民集体土地使用权，是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。

　　3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员，具体包括：

　　(1)集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。

　　此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。

　　(2)集体农用土地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

　　(3)集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意。