2017年土地登记代理人《代理实务》备考习题（3）_第2页

　　参考答案：

　　三、综合分析题(共4题，共70分)

　　(1) :

　　1.国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。

　　2.国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。

　　对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

　　企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁的方式处置：

　　(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的。

　　(2)国有企业改组为股份合作制的。

　　(3)国有企业租赁经营的。

　　(4)非国有企业兼并国有企业的。

　　S集团对M厂的兼并符合第(4)条的规定。

　　3.国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

　　W公司的承租期限当属短期租赁。

　　4.国有土地租赁权人的权利、义务有：

　　(1)承租土地使用权可以转租、转让或抵押。国有土地租赁，承租人取得承担土地使用权。

　　承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记。

　　(2)国有土地租赁权人有优先受让权。承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有

　　优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。承租土地使用权期满，承租人可以申请续期，除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的，应予以批准。

　　(3)承租土地提前收回，可以获得合理补偿。国家对土地使用者依法取得的承租土地使用

　　权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回;因社会以公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的收回原因有：①承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。②承租土地使用权期满申请续期末获批准的，承租土地使用权由国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。

　　因此，w公司可依法获得补偿。

　　(2) :

　　1.宗地地址变更的三个要件是：

　　(1)须属自然人的经常居住地;

　　(2)须属固定场所;

　　(3)须经法律确认。

　　2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。

　　3.应当提交的土地权属证明文件有：

　　(1)由土地登记机关发出的土地证书。地址变更登记申请人为土地所有权人的，提交土地所有权证书;申请人为土地使用权人的，提交土地使用权证书;申请人为土地他项权利人的，提交土地他项权利证明书。

　　(2)地上建筑物、附着物权属证明。凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。

　　(3)地址变更证明文件。申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件;申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。

　　(3) :

　　1.该县该小学应该申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为该校法人及法人代表。

　　2.学校应该在接到“国有土地划拨决定书”和“建设用地批准书”之日起30日内办理土地使用权设定登记。

　　3.应提交以下登记资料：

　　(1)土地使用权登记申请表。

　　(2)该县该小学法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明。

　　(3)该县人民政府关于该小学建设用地批准书。

　　(4)该县国土资源管理局关于该小学国有土地划拨决定书。

　　(5)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。

　　4.划拨土地使用权设定登记权属审核要点：

　　(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。

　　(2)对土地权属来源文件的审核。主要是对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。

　　(3)对土地用途的审核。注意申请登记用途是否与批准用途一致。

　　(4)对宗地面积的审核。注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。

　　(4) :

　　1.经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得的建设用地包括：

　　(1)国家机关用地和军事用地。

　　(2)城市基础设施用地和公益事业用地。

　　(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。

　　(4)法律、行政法规规定的其他用地。

　　2.划拨国有土地使用权的法律特征包括：

　　(1)划拨国有土地的使用权是依国家行政行为而获得的权利。

　　(2)划拨国有土地使用权的取得受范围限制。

　　(3)划拨国有土地使用权一般没有明确的期限。

　　(4)城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税。

　　(5)划拨国有土地使用权的处置受法律限制。

　　3.划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况为：

　　(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地。

　　(2)由财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

　　(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

　　(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

　　(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

　　(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用的月份起免缴土地使用税5～10年。

　　(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

　　4.划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件包括：

　　(1)国有土地划拨决定书。

　　(2)建设用地批准书。

　　(3)新开工大中型建设项目土地预登记文件。

　　(4)大中型建设项目竣工验收报告。

　　(5)征地勘测图件。

　　(6)原《集体土地使用证》。

　　(7)其他证明文件。