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2018年土地登记代理人考试《理论与方法》考点：乡镇企业用地使用权

中华考试网 [ 2017年10月9日 ] 【大中小】

2018年土地登记代理人考试《理论与方法》考点：乡镇企业用地使用权

　　乡镇企业用地使用权

　　一、定义

　　乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农生产经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。

　　乡镇企业用地使用权的定义包括以下要点：(1)权利取得的基本程序，即经过依法审批。(2)权利取得的方式，即集体经济组织以土地使用权作为投资。(3)权利主体，即乡镇企业，包括集体经济组织独家设立的企业和集体经济组织与其他组织、个人以各种形式合资设立的企业。(4)土地用途，即从事非农业生产经营活动。

　　二、乡镇企业用地使用权的主体

　　农村集体经济组织可设立独资经营的企业，将符合乡(镇)土地利用总体规划的建设用地提供给企业从事生产经营活动，土地使用权由该集体经济组织或企业享有。农村集体经济组织可通过以符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营性土地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有。

　　非本农村集体经济组织投资设立的独资企业、合伙企业、公司企业或外商投资企业，不得申请取得或继受取得乡镇企业用地使用权。其应依法申请取得或继受取得国有土地使用权。

　　根据《土地管理法》第43、60条的规定，依法可享有乡镇企业用地使用权的主体包括以下两类：

　　第一，农村集体经济组织设立的独资经营企业。农村集体经济组织可将位于该集体经济组织管辖范围内的符合乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地提供给其设立的独资企业从事生产经营活动，土地使用权由该集体经济组织或企业享有。

　　第二，农村集体经济组织通过以符合前述要求的土地使用权入股、联营的形式与其他单位、个人设立的企业。其中，属于企业法人或者合伙型联营企业的，由该企业享有土地使用权。属于非法人联营企业的，不享有土地使用权，所用土地的使用权仍由农村集体经济组织享有。

　　根据《土地管理法》第43条的规定，不属于上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得原始取得或继受取得非农经营性用地使用权，其应申请取得或继受取得国有土地使用权，需占用集体土地的，应依法办理国家土地征用和国有土地出让手续。

　　三、乡镇企业用地使用权的取得

　　申请取得乡镇企业用地使用权，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

　　农村集体经济组织办企业应当经县级以上人民政府批准。《土地管理法》规定，使用农民集体使用土地兴办企业的，只有农村集体经济组织利用本集体所有的土地和利用本集体所有的土地与其他单位和个人以联营形式入股共同举办企业的，可以使用农民集体所有的土地。村农民集体使用村农民集体所有的土地，村民组使用本村民组的土地，或村内联户或农户使用本村(或村民组)的土地，应当在土地利用总体规划确定的建设用地区内，由农民集体经济组织或村民委员会向县级以上人民政府土地行政主管部门提出用地申请，报人民政府批准。乡镇企业使用农民集体所有土地的批准权限，由省、自治区、直辖市规定，即只能由地方人民政府批准。各省、自治区、直辖市在制定土地管理的具体实施办法时，应对此作出明确的规定。

　　申请取得乡镇企业用地使用权，涉及占用农用地的，应当按照《土地管理法》第44条的规定，办理农用地转用审批手续。其具体权限为，所申请的用地项目在依据土地利用总体规划和土地利用年度计划批准的农用地转用范围内的，由市、县人民政府批准;超出此范围的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　四、乡镇企业用地使用权的内容与限制

　　乡镇企业用地使用权人对土地享有占有权、使用权。其收益权按照有关公司法、合伙企业法的规定或依约定处置。

　　乡镇企业用地使用权不得转让、出租。但是，因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的，不在此限。因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转，继受取得土地使用权的企业不属于本集体经济组织投资设立的企业的，应当办理国家土地征用和国有土地出让手续。

　　乡镇企业用地使用权经县级人民政府土地管理部门登记的，可以随厂房一同抵押。但是，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

　　(一)乡镇企业用地使用权的权利内容

　　乡镇企业对其经营用地享有占有权、使用权和收益权。其中，收益权的具体范围和行使方式，根据企业的具体形态和适用法律的不同，分别按照公司法、合伙企业法或者其他有关法律、法规的规定确定。农村集体经济组织独资设立的企业，其收益一般归农村集体经济组织。

　　(二)乡镇企业用地使用权的流转

　　乡镇企业用地使用权的可流转性是比较有限的。之所以限制其流转，主要是基于保护耕地的需要。因为，如果不对这种流转加以限制，人们就可以以办企业的名义将农用地变成建设用地，然后加以转让、出租等等。也就是说，在现阶段，国家还没有开放农村地区的企业产权市场。但是，作为这一限制的例外，因企业破产、兼并等人格变动情况而发生的流转，法律予以承认。

　　依《担保法》和《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，乡镇企业经营用地使用权可依法抵押。但法律对此有两点限制。首先，乡镇企业的土地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押。其次，在抵押权实现后，未经土地征用程序，该土地原有的集体所有性质不变;未经办理变更土地用途的审批手续，必须按原有的用途使用该土地。

　　在企业破产、兼并、分立的情况下，上述两点限制实际上也是存在的：企业破产、兼并或分立时，企业使用的土地应当随厂房等建筑物一并变价处分：未经法定的土地征用、用途变更等程序，不得改变土地原有的所有权性质和用途。

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