2018年土地登记代理人考试《理论与方法》考点：外商投资企业场地使用权

2018年土地登记代理人考试《理论与方法》考点：外商投资企业场地使用权

　　外商投资企业场地使用权

　　一、定义

　　外商投资企业场地使用权是在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业以支付场地使用费或以中方已取得的划拨国有土地使用权作价出资、入股等方式而取得的一定期限的国有土地使用权。

　　本定义主要是从权利主体(外商投资企业)、权利取得方式与代价(以支付场地使用费或者以中方所取得的划拨国有土地使用权作价出资或入股)、权利内容特征(有期限限制)等方面对外商投资企业场地使用权做出的概括。因为在外商投资企业相关立法颁布和实施之时，国家尚未实行土地有偿使用制度，故外商投资企业场地使用权具有一定的特殊性：其权利存续的有期限性，类似于出让;其取得的低偿性及通过与县级以上人民政府土地管理部门签订“划拨国有土地使用权土地使用合同书”，又类似于划拨。因此，外商投资企业场地使用权是一种既不同于出让，也不同于划拨的特殊形式的国有土地使用权。

　　二、外商投资企业场地使用权的取得

　　(一)外商投资企业直接申请用地而取得场地使用权。

　　依《中外合资经营企业法》第5条、《外资企业法实施细则》第34、37条的规定，外商投资企业向政府申请用地，经批准办理土地使用手续，领取土地证书，并缴纳场地使用费后，可取得土地使用权。依照这些规定，场地使用费的缴纳主体及场地使用权的享有主体都非常明确，实践中争议不大。

　　(二)关于中外合资经营企业因中方合资者以划拨国有土地使用权作价出资而取得场地使用权。

　　依《中外合资经营企业法实施条例》第48条“合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同”的规定，可以确定依上述方式取得的场地使用权，由中外合资经营企业在合营期间享有。同时，依据现行法规的规定，中方合资者以划拨国有土地使用权作价出资，也应缴纳场地使用费。然而，由于实践中存在作价依据不明确、不统一以及乱作价现象，使得场地使用费的缴纳极易发生纠纷，因此应区分不同情形而分别加以规定。实践中，中方以划拨国有土地使用权作价出资主要有两种作法，一是以场地开发费和土地使用费作价出资，二是仅以场地开发费作价出资。根据公司法理论，股权和公司法人所有权是由投资者的所有权转换而来的具有法定内涵的新的财产权利。据此，对于土地这一特殊客体，合资企业(公司)虽不能因以其作价出资便对其享有完全的所有权，然而却应对其享有完全的使用权，这就要求中方合资者应该以没有任何负担的划拨国有土地使用权出资，而不能在以划拨国有土地使用权作价出资的同时转移其上的负担。也就是说，应该依作价内容的不同来确定场地使用费的缴纳主体，而不应不分具体情况一律由中方合资者缴纳。如果中方的作价金额包括场地开发费和土地使用费两部分，其中包括了土地使用权上的负担(即缴纳土地使用费)，则应由中方对其负责;如果作价金额仅为场地开发费的，中方已经支付了相应的代价，则场地使用费应由合营企业缴纳。

　　(三)关于中外合作经营企业因中方以划拨国有土地使用权投资或提供合作条件而取得场地使用权。

　　依《中外合作经营企业法实施细则》第18条的规定，合作各方向合作企业投资或提供的合作条件可以是土地使用权。而中外合作经营企业是按合作企业合同的约定分配收益或产品、分担风险和亏损的契约式的合营企业，且合作企业既可具有中国法人资格，也可不具有中国法人资格，因此，合作企业场地使用费的缴纳及场地使用权的享有应当依照合同条款来确定。在约定不明确的情况下，如果合作企业具有法人资格，又承担了交纳场地使用费的义务，则应确定该合作企业享有场地使用权。

　　三、外商投资企业场地使用权的期限

　　外商投资企业场地使用权有期限限制，依《外资企业法实施细则》第41条“外资企业的土地使用年限与经批准的该外资企业的经营期限相同”的规定，外商投资企业使用土地的期限一般以经批准的企业经营期限为准。在没有确定经营期限的，可由土地管理部门在土地使用合同中按国家有关规定核定土地使用年限。

　　四、外商投资企业场地使用权的内容及限制

　　外商投资企业对场地享有占有权、使用权和部分收益权。外商投资企业不得擅自将场地使用权转让、出租、抵押或再作价出资或入股。外商投资企业将其场地使用权转让、出租、抵押的，应按划拨国有土地使用权交易有关规定处置。

　　外商投资企业场地使用权属于国有土地使用权的性质。企业作为权利主体，自然可以实际控制场地并依土地使用的目的对其加以利用，通过占有、使用而获得收益。但是，场地使用权不得随意处分。其原因在于：第一，外商投资企业缴付的场地使用费较低，在实践中一般仍按划拨国有土地使用权管理，对其享有的权利亦应予以相应的限制;第二，依据《外商投资企业土地使用合同》示范文本的规定，中国合营者已取得的作为投资的土地使用权多为划拨国有土地使用权，虽在经营期内可依约定由外商投资企业享有，但划拨用地的性质仍未改变，未经批准，划拨国有土地使用权不得处分。同时，《外资企业法实施细则》第36条“外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让”即为场地使用权的限制性规定。因而，实际上，场地使用权的内容仅包括对土地的占有权、使用权和部分收益权，而不包括处分权。场地使用权若做交易性处分应按划拨国有土地使用权转让、出租、抵押的相关规定处置，即办理土地使用权出让手续，并交纳土地出让金。

　　五、外商投资企业场地使用权的终止

　　(一)期限届满

　　根据外商投资企业法的有关规定，外商投资企业经营期限届满的，可以申请延长经营期限;经审批准予延长经营期限的，可继续享有场地使用权。但是，外商投资企业场地使用权制度毕竟为我国改革开放初期实行的土地使用制度。当时，我国宪法和法律都没用普遍地承认土地有偿使用并允许转让的制度。在《城市房地产管理法》、《土地管理法》颁布实施后，我国土地有偿使用制度日臻完善，地产市场也逐步形成。因此，当外商投资企业经营期限届满其提出延长经营期限继续使用国有土地时，应要求企业与国有土地所有者代表签订国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同，交纳土地出让金(或由国家以出让金出资、入股)或土地租金，使之转为国有土地出让(含以出让金作价出资或入股)、国有土地租赁等规范的有偿使用方式。

　　没有申请延长经营期限或者申请延长经营期限未获批准的，依照现行法的规定，场地使用权应由国家无偿收回。其理由在于：中方合资者将其拥有的划拨国有土地使用权作价出资后，其便对划拨国有土地使用权仅享有类似于股东权的投资者权益。外商投资企业经营期限届满，划拨国有土地使用权的主体丧失，此时，国家作为土地所有权人自然有权收回由其所有权派生而来的土地使用权。对于地上建筑物、其他附着物的归属问题，由于合同签订时就已订明期限，因此，期限届满时没有申请延长经营期限或者申请延长经营期限未获批准的，即丧失对地上建筑物、其他附着物的所有权(此时如果继续承认其所有权，则根据“地随房”的原则，其土地使用权就不可能丧失;如果允许这样保持土地使用权，则土地使用期限规定和延长期限的审批制度就形同虚设)。在这种情况下，地上的建筑物、其他附着物由国家无偿取得;事先已约定地上建筑物、附着物不需要保留的，则由企业负担恢复土地原状的义务。

　　(二)因公共利益需要提前收回场地使用权

　　因公共利益需要，提前收回场地使用权的，由于外商投资企业取得场地使用权已经支付了相应的代价，并且地上建筑物、其他附着物仍具有现存价值，出于公平考虑，国家应对场地使用权及地上建筑物、其他附着物给予相应补偿。

　　(三)因用地者的原因提前收回场地使用权

　　依据现行法规定，外商投资企业因经营不善、严重亏损、合营者决定解散或出现章程中规定的其他解散事由，提前终止经营的，或者因外商投资企业违反中国法律、法规被依法撤销、关闭的，由国家无偿收回场地使用权。虽然上述两种情形均是由于场地使用权的主体灭失而导致国家无偿收回场地使用权，但由于提前终止的原因不同，对地上建筑物、其他附着物的处置也应有所区别。在外商投资企业因解散而提前终止经营活动时，附属于场地上的地上建筑物、其他附着物仍具有现存价值，而且，在提前终止的情况下，投资者可能无法收回投资合取得预期的投资回报，甚至可能蒙受其他损失。但是，由于提前终止不是因为可归责于政府的原因所致，故国家并无补偿的义务。如果提前终止经营是由合资、合作一方所致，则另一方有权请求对方赔偿其因此所受的损失。如果提前终止是由合营双方或多方的行为所致，则由他们共同地或者按份地承担因此造成的损失。

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