2018年土地登记代理人考试《理论与方法》考点：土地权利体系设置的原则

2018年土地登记代理人考试《理论与方法》考点：土地权利体系设置的原则

　　我国土地权利体系设置的原则

　　(一)物权法定原则

　　土地权利属不动产物权范畴。土地权利的特征决定了土地权利的种类、效力、变动要件、保护方法等一般都只能由法律规定，不允许当事人自行约定。只有这样才能较好地确认和巩固社会经济关系，维护正常的社会秩序，同时还有利于土地权利的公示，确保交易的安全与迅捷。

　　土地权利的设置坚持物权法定的原则，包括以下内容：第一，土地权利必须由法律设定，而不能由当事人任意创设。如我国的土地所有权、使用权、抵押权等都是由法律规定的。而不动产质权是我国法律不认可的，对此，当事人不得自行创设。第二，土地权利的效力必须由法律规定。如果土地权利的效力可以任由当事人自行设定，则必然会造成土地权利行使的混乱。如我国抵押权的效力，抵押权要优于一般债权，抵押权人相互之间按照设定抵押是否办理登记或按照登记时间的先后享有优先权，这都是由法律规定的。第三，土地权利公示的方法必须由法律规定。土地属不动产，其权利转移的公示方式一般是登记。这必须在法律上做出规定。

　　与此同时，物权法定主义并不是封闭性的立法，我们对物权法定原则的理解也不要过于僵化和绝对化。“惟时变境迁，社会经济之需要，因时地而不同，物权法定主义之内涵，亦斋随着社会经济之演变与需求，注入新生命。”(《民法物权论》，上册，谢在全，中国政法大学出版社，1999年1月第1版，第48页)。在现实的经济生话中，对新出现的具备物权性质的财产关系，法律一般都及时确认，规定新的物权种类，发展物权体系，以适应和促进经济发展。

　　关于对于物权法定原则的理解不要僵化和绝对化，这在我国当前的土地权利制度建设中尤其要注意。我国目前有关土地权利的立法还很不完善，至今还没有一部完整的物权法，也没有一部完整的土地法，很多土地权利的产生，其初始阶段并不是以法律形式规定下来的，而是以行政法规或最高人民法院的司法解释等形式确定下来的。如国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》就是以行政法规形式确认有关物权的内容的。当前，我国“依法治国”方略正在深入实施，社会主义法制建设正在逐步完善，我们也必须尽快摒弃过去不完善的做法，坚决走上坚持物权法定原则的正轨道，合理设置我国的土地权利体系，加快推进我国土地权利制度的建设。

　　(二)一物一权原则

　　是指在一物之上不得设立两个或两个以上的相互矛盾的物权，尤其不能设立两个所有权。

　　一物一权原则包含以下内容：一是一物之上只能有一个所有权。二是物权的客体只能是独立有体物;三是一物之上可以设立若干个可以相容的物权。如在某块土地上可以附设所有权，此外还可附设使用权、抵押权等，这几种权利并不矛盾，因此可以同时并存于这块土地上。再如，同一块土地上也可附设若干个抵押权，只要其清偿顺位清楚即可。

　　土地权利的设置坚持一物一权的原则，首先是因为土地权利作为不动产物权，是对土地的直接支配权，为了保障土地权利对土地的直接支配在事实上得以圆满实现，要求其支配客体的范围应当是确定或是易于确定的。坚持一物一权原则有助于使土地权利支配的客体范围明确化。其次之所以坚持一物一权原则，还因为社会观念普遍认为在物的一部分之上成立一个物权，或在数个物之上成立一个物权，既没有必要，也没有什么实质性的好处。此外，坚持一物一权原则还能间接地使土地权利易于公示，有利于确保交易的安全，维护交易的秩序。

　　深入理解一物一权的原则，还有必要正确把握“一物”的涵义。所谓“一物”，是指物的单独、个别的存在，它必须是独立的一个物，物的一部分不能独立成为物权的客体。事实上，区分和判断“一物”，有时候并不是太容易，需要从人们的生活利益方面观察，以是否能够独立满足人们的生活需要为判断标准，而不能仅仅从形式上观察。如房屋必须至少是一间，筷子必须是一双而不能是一只。同时，我们也必须看到，判断“一物”的标准也是随着经济、社会的发展而不断改变的。如随着土地利用逐渐趋于立体化，高架桥、地下铁路、地下商场等的大量出现，使得一块土地上下一定的空间范围也成为“一物”。可见，“一物”的涵义也是逐步发展变化的，对“一物”的理解，也不能过于僵化、教条。这有助于我们正确把握一物一权原则。

　　(三)土地权利变动公示、公信原则

　　公示原则是在土地权利变动时，将变动的事实通过一定的方式公示于众，使第三人知道该土地权利变动的情况。土地变动公示来源于物权的排他性和优先力，第三人通过公示知道土地的变动情况及权利状态，从而决定是否从事某种法律行为。公示原则和公信原则相互补充，共同保障交易安全。公示原则的作用在于，通过将有关情况公示于众，使第三人在进行交易时，了解该物权的变动，判断权利的真实与否，避免产生不必要的利益损害。物权公信的作用在于，即使公示的内容与物权的实际状态不相同，只要交易活动是按照提供的公示的信息进行的，则法律就按公示所确定的内容来保护第三者。

　　在我国建立土地权利变动的公示和公信原则十分重要。首先从公示公信原则产生的社会条件上看，它是基于保障交易安全，保护权利人合法权利的客观需要而在近代民法中形成的。自然经济时期，生产者与消费者相统一，社会产品处于凝滞状态，法律的作用体现为保护所有权的绝对性;随着社会的进步，交易现象成为经济发展的必然，保障交易的安全和稳定为交易者所渴望，公示公信原则便有了其滋生的土壤。从另一个角度讲，社会发展的这样的过程，也就是从物的所有为中心向物的利用为中心的转变过程。现代社会本位关注的正是社会资源的优化配置和利用。在我国土地所有权的两种形式禁止转让，在此情况下，只能通过土地使用权的流动来实现土地资源的优化配置。公示制度是实现这一目标的法律保障。其次，我国目前的土地登记制度并不能赋予某些权利以物权效力。1989年11月18日我国公布了《土地登记规则》，1995年3月31日发布了《确定土地所有权和使用权的若干规定》，尽管在这两个法规中确立了登记机关很大的权限(源于我国采取实质审查主义)，但登记机关的审查登记制度并不能赋予某些权利以物权的效力，一些法律未规定的权利仍处在现实需求中，而没有变成法律上的权利。现行法已基本确定了不动产物权公示的方法主要是登记，但是对于登记的机关、登记的效力、登记的程序等一系列问题都应加以明确。物权公示制度的完善尚需很长的路要走。

　　(四)从实际出发的原则

　　土地权利的设置是土地权利制度建设和土地制度建设的核心内容，同时在国家经济制度建设中也占有举足轻重的地位。设计安排土地权利体系时，除了要遵循民法物权法的一般原则外，还必须充分尊重历史，面对现实，从实际出发，从国情出发，来构建土地权利体系。当代国际，随着国际交易越来越密切，各国反映流通规则的合同法的发展逐渐趋向同一，彼此都互有不少借鉴甚至直接的移植，而以土地权利为核心的物权法却自罗马法直至现在，各国都是自成一套，都是从本国的实际出发来构建土地权利体系，都把国情因素作为一项十分重要的因素放到足够重要的位置来考虑。这充分说明了从实际出发的原则在土地权利设置中的重要地位。对此，我们一定要正确把握和认真贯彻。

　　当前，构建我国的土地权利体系，坚持从实际出发的原则，要重点把握好两点：一是社会主义市场经济体制已在我国初步确立，并将在今后进一步健全和完善，土地权利的设置要同我国社会主义市场经济发展的要求相适应，积极促进社会主义市场经济的发展。二是要尊重我国土地权利变迁发展的历史和现实，要与宪法精神和社会己普遍接受的法律原则相一致。所构建的土地权利体系要同我国历史的和现实的土地权利体系衔接好，切不可完全抛开现实。另立炉灶。以免引起社会经济生活的震荡。例如。根据宪法第九条、第十条、1988年宪法修正案第二条的规定，我国土地实行社会主义公有制，只存在国家所有和集体所有两种所有权，而且只许可农村集体土地所有权依征用的方式向国家土地所有权转换。这样在设置我国的土地权利，规定所有权的内容时，就不能像其他国家那样规定土地可由私人所有，或所有权可进入市场，因为这在我国是严格禁止的，允许进入市场的只能是从土地所有权上分离出来的土地使用权。

　　(五)土地用途特定原则

　　《土地管理法》第4条规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。国有土地使用权可以按照特定的用途以划拨、出让、租赁、投资作价入股等方式取得，也可以由单位或者个人承包经营。集体土地由单位或者个人以承包合同方式从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，也可以用于居民宅基地或以投资入股、租赁等方式确认土地使用权。土地用途管制土地使用权不同用途之间的改变，应依法办理批准和登记手续。

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