2018年土地登记代理人考试《理论与方法》考点：不动产物权

2018年土地登记代理人考试《理论与方法》考点：财产权、物权、不动产物权

　　财产权、物权、不动产物权

　　分析和讨论土地权利的特征，必须把土地权利放在国家法律规定的财产权体系等这一大背景下考察。这里先简要介绍财产权、物权、不动产物权等内容，然后在此基础上，对土地权利的特征进行分析和阐述。

　　(一)财产权

　　规定和调整土地权利的法律，除了国家的根本大法——宪法外，最基本的法律就是民法，根据《中华人民共和国民法通则》第2条的规定“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系”，我国民法主要调整两种社会关系，一是平等主体之间的财产关系，二是平等主体之间的人身关系。与此相对应，由民法规定和调整的民事权利主要可分为两类，即财产权和人身权。财产权是指通常可以以金钱衡量其价值的利益为内容的民事权利，如物权、债权等。人身权是指以与权利主体的人身不可分离的人身利益为内容的民事权利。如生命权、健康权、名誉权等。《民法通则》第五章民事权利中规定了财产所有权和与财产所有权有关的财产权，土地权利即属民事权利中的财产权范畴。

　　(二)物权

　　物权是财产权的一种。财产权可进一步分为物权 (准物权)和债权。分别由物权法和债权法规范和调整。事实上。迄今为止，我国的现行法律体系并没有提出物权的概念，更没有一部完整的物权法。但物权作为一个大陆法系民法上的概念，早在罗马法中就有出现，一直沿用至今，已较为成熟;同时《民法通则》第五章第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权中规定的大多数权利，符合物权的基本特征，民法学界普遍认为这些权利属于物权，因而并不影响我们从理论上对物权和物权法进行讨论。还有必要说明的是，随着我国经济体制改革的深化，特别是社会主义市场经济的发展，引入物权概念，制定物权法，已成为当务之急。目前，国家也已着手进行这项工作。

　　物权是指权利人在法律规定的范围内按照自己的意志支配自有物或者依照授权支配他人的物，直接享受物的效益的排他性财产权。其中物是人们可支配和利用的物质财富。

　　可以从以下四个方面把握:

　　(1)物权是一种财产权。它具有直接的财产内容。

　　(2)物权是以一定的物为客体的财产权。以无体财产或给付为标的的权利，不是物权。同时物权的标的只能是一定的物，要么是权利人合法所有的自有物，要么是权利人根据法律、合同所支配的他人的物。

　　(3)物权是支配型财产权。财产权可分为两种类型，请求型财产权和支配型财产权。请求型财产权如因合同、侵权行为等发生的债权，权利人必须通过义务人给付财产。才能实现利益。支配型财产权则是权利人不需请求他人给付财产，自己支配标的物即直接实现财产利益的权利。

　　(4)物权可分为按照自己的意志支配自有物的物权和依照授权支配他人的物的物权。前者叫自物权，后者叫他物权。

　　债权是和物权并列而言的。关于债权，我国《民法通则》第八十四条对债做了规定:“债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系”。进言之，债是指特定当事人之间的一种特定的权利和义务关系。在这种民事法律关系中，一方享有请求他方为一定行为或不为一定行为的权利，而他方则负有满足该项请求的义务。例如，在买卖关系中，买方有请求卖方依约交付出卖物归其所有的权利，卖方则相应地负有将出卖物交付买方的义务。享有权利的一方称债权人，负有义务的一方称债务人。

　　物权和债权都是财产权，都是民法调整财产关系的结果。但是二者又有不同的特征。对二者加以区分，有助于我们进一步加深对物权的理解。

　　首先，从反映的社会关系看，二者的性质不同。债反映动态的财产关系，即财产流转关系，也就是财产由一个主体转移给另一个主体的关系;物权则主要反映静态的财产关系，也就是财产的归属关系所有权是财产流转的前提和结果，债则是财产流转的法律表现。

　　其次，从法律关系的主体上看，二者的主体范围不同。债是转定的当事人之间的法律关系，其主体双方都是特定的。债权人的权利原则上只对债务人发生效力，所以民法理论上将债称为相对的法律关系，将债权称为对人权。而物权关系是特定的权利主体和不特定的义务主体之间的一种法律关系，即物权关系中的义务主体是不特定的。物权人的权利对所有人以外的一切人都发生效力。因此，民法理论上将物权关系称为绝对法律关系，将物权称为对世权。例如，在买卖之债中，买方 (债权人)和卖方 (债务人)都是特定的，买方只能对卖方主张权利:而作为财产所有关系中的物权人有权向侵犯其权利的任何人主张权利。

　　第三，从法律关系的客体上看，二者的客体范围不同。债的客体可以是物，也可以是行为等;而物权的客体只能是物，不包括行为。

　　第四，从法律关系的内容上看，二者的内容不同。债权人的权利主要不是体现在自已实施某种行为的可能性上，而是要求债务人为一定行为或不为一定行为。在一般情况下，债权人权利的实现须依靠债务人的行为。例如，买受人作为债权人，有权取得出卖物的所有权，但他只能通过出卖人将出卖物的所有权转让给他才能实现其权利，并不能直接取得或支配该物。而所有人所享有的权利则主要是自己实现某种行为的可能性，物权人对自己的财产可依法直接占有、使用、收益和处分，不需借助于他人的行为，就可以实现自己的权利。

　　第五，从法律关系的发生上看，二者发生的原因不同。债是按照合同的约定或者依照法律的规定产生的。产生债的法律事实既可以是合法行为，也可以是不合法的行为;而物权关系一般只能根据合法行为发生。

　　(三)不动产物权

　　按照不同的标准，可以对物权进行分类。

　　根据权利人是对自有物享有物权还是对他人所有的物享有物权，可将物权分为自物权和他物权。自物权是指权利人依法对自有物享有的物权。所有权是惟一的自物权种类。他物权是指权利人根据法律或合同的具体规定，对他人所有之物享有的物权。所有权之外的其他物权就是他物权。

　　根据物权是否从属于其他权利而存在，可将物权分为主物权和从物权。主物权是指独立存在、不从属于其他权利的物权。如所有权、使用权等。从物权是指从属于其他权利，并为所从属的权利服务的物权。如抵押权等。

　　根据物权标的是动产还是不动产，可将物权分为动产物权和不动产物权。动产物权是标的为动产的物权，不动产物权是标的为不动产的物权。土地属不动产，土地权利主要属不动产物权范畴，故下面对不动产物权作重点探讨。

　　民法关于动产与不动产的分类方法，是先决定不动产，然后不动产之外的物均属于动产。我国《担保法》第九十二条规定:“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”。可见我国的不动产范围包括土地、房屋和林木等地上定着物。

　　之所以把物权划分为动产物权和不动产物权，是因为二者在法律上存在着诸多不同。主要表现在以下几个方面:一是权利让与的方式不同。动产物权的转让一般不要求书面形式，依交付生效;而不动产物权的转让则一般采用书面形式，依登记生效。二是在设定担保物权和用益物权上不同。一般说来，在动产之上设定质权，在不动产上设定抵押权，留置权只能成立于动产，而用益物权只能成立于不动产。三是不动产涉诉的，一般适用不动产所在地法。

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