2017年土地登记代理人《理论与方法》复习重点（21）

2017年土地登记代理人《理论与方法》复习重点（21）

　　土地承租权的客体

　　下列权利可以与土地上的建筑物、其他附着物同时出租，设定土地承租权：

　　(一)依法或者依合同约定进行投资开发的国有土地使用权;

　　(二)依法可以流转的城市私房用地使用权。

　　没有建筑物、其他附着物但有独立支配价值的国有土地使用权可以单独出租，设定土地承租权。

　　现行土地立法的有关规定表明，国有土地使用权出租后可以设定土地承租权。

　　为了防止土地的投机膨胀和无计划地滥用，现行法已规定，按规定或者约定的期限和条件完成投资开发的，土地使用权才可转让。同样地，为了防止开发商不搞开发，将囤积土地用以租赁以牟取高额暴利，也应当对用于出租的国有土地使用权范围加以限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条对此仅做了原则性规定，要求土地使用权人依据土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。至于土地使用权人将土地开发到何种程度才可出租，法律尚未作明确规定，一般由各地根据具体情况而定。如有的地方规定除地价款外，投入开发建设的资金已达到出让合同约定投资的25%的即可出租;上海则要求达至约定投资的100%才可。这些做法对完善土地承租权的立法有积极意义。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条、《划拨国有土地使用权管理暂行条例》第6条的规定，作为承租权标的的国有土地使用权必须符合一个条件：已经依法律或者约定完成了一定比例的投资开发。

　　若对土地的投资开发不属于房屋建设工程，仅属于成片开发土地的，依现行法的某些规定，只要达到“三通一平”，达到场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件的，便形成可以单独出租的土地使用权。