土地登记代理人《土地登记代理实务》考点精讲（27）

　　一、内容提要：本讲主要讲述名称、地址和土地用途变更登记。

　　二、重点、难点 大纲要求： 掌握名称、地址和土地用途变更登记的概念、类型、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，名称、地址和土 地用途变更登记的《土地登记卡》内容。

　　熟悉名称、地址和土地用途变更登记的权属审核内容及审核依据。

　　了解名称、地址和土地用途变更登记的意义及《土地归户卡》、土地证书填写内容。 依据《土地登记规则》第四十八条规定，土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址和依法变更土地用途 的，必须向土地行政主管部门申请变更登记。

第一节名称变更登记

　　一、基本概念

　　名称变更登记也称更名登记，是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人名称或姓名的改变而进行的变更土地 登记。 这里的名称和姓名具有特定的内涵，与日常使用的“名称”或“姓名”含义不完全相同。日常使用的“名称”或“姓 名”是一种符号或称呼，只具有辨识和区别的作用，不一定有法律上的意义，这种“名称”或“姓名”可以随意更改。 而名称变更登记中的名称或姓名，是指依法在主管部门完成登记，为法律认可的“名称”或“姓名”，具有法律意义 二、名称变更登记的意义 土地登记的根本目的之一是保护土地正常的财产归属和利用关系，明确土地的权利状态和记录土地的权利归属是土地 登记的一项重要内容。由于土地权利人是土地权属的主体，土地权利人的名称是确定和区分土地权利归属的惟一标识， 因此，当土地权利人的名称实际发生变更时，土地登记簿中该土地权利人的名称也必须进行相应的变更。 此外，名称变更登记在土地管理中还具有重要的意义，即一旦土地权利人的名称变更，土地登记簿中该土地权利人的 名称就应进行相应的变更，从而保持了地籍资料的现势性和准确性，为土地管理奠定了良好的信息基础。

　　三、登记要点

　　(一)申请

　　申请人名称变更登记的申请人为姓名或名称变更后的土地权利人，可以是自然人，也可以是法人和其他组织。

　　2.申请时限土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称的，应当在名称发生变更之日起 30 日内申请名称变更登 记。

　　3.申请人应当提交的权属证明文件名称变更登记的申请人应当向土地登记机关提交下列证明文件：

　　(1)由土地登记机关发出的土地证书：名称变更登记申请人为土地所有权人的，提交土地所有权证书;申请人为土地使 用权人的，提交土地使用权证书;申请人为土地他项权利人的，提交土地他项权利证明书。上述土地证书均须是由土 地登记机关发出 的，其他权源证件如政府批地文件、交换协议书等一律无效。

　　(2)地上建筑物、附着物权属证明：如房管部门颁发的房产证等。

　　(3)名称变更证明文件： 自然人名称变更的， 申请人应提交户籍部门的姓名变更证明文件; 法人或其他组织名称变更的， 申请人提交工商行政管理部门或主管部门的名称变更批准文件。

　　(4)其他证明文件。 题目：关于更名更址的申请时限，下列说法正确的是(A.更名的申请时限应在名称变更之日起 30 日内，而更址则在 15 日内 B.二者均在发生变更之日起 30 日内 C.二者均在发生变更之日起 15 日内 D.更名的申请时限应在名称变更之日起 15 日内，而更址则在 30 日内 答案：(B )

　　(二)权属审核

　　1.对土地权利证书的审核土地登记人员对变更土地登记申请人的土地权利证书进行审核。审核的重点是查验证件、证 明的真伪以及证件、证明的效力。

　　2.对名称变更证明文件的审核名称变更证明文件是土地权利人向土地登记机关申请名称变更登记的要件，是土地登记 机关据以进行土地权利人名称变更的法律依据。在名称变更登记的审核阶段，土地登记人员应重点对名称变更证明文 件进行审核。 自然人变更名称的，土地登记人员应审核名称变更证明文件的开具单位是否为自然人所在地的户籍部门;对于法人或 其他组织变更名称的，土地登记人员应当按照法人或组织的类别审核为其开具名称变更证明文件的单位是否为有批准 权的部门，如企业法人的名称变更证明文件，一般应由工商行政管理部门开具，社团法人的名称变更证明文件应由民 政部门开具。

　　(三)注册登记与核发证书 由于名称变更登记不涉及土地权属的变更，因此，名称变更登记不需报经人民政府审批，由土地行政主管部门审核通 过即可直接进行注册登记。

　　l 注册登记内容

　　(1)在《土地登记卡》上注册登记：名称变更的注册登记直接在宗地《土地登记卡》上进行。

　　(2)重建《土地归户卡》：由于名称变更登记是土地权利人的名称发生了变更，因此，按土地权利人建立的《土地归户 卡》应该根据注册登记的《土地登记卡》重新建立，并按土地权利人新的名称重新组装《土地登记归户册》。

　　2.换发土地证书根据名称变更后的《土地登记卡》上的内容重新填制《国有土地使用证》、 《集体土地使用证》、 《集 体土地所有证》或《土地他项权利证明书》，并由土地登记机关代表政府核发给原土地所有权人、使用权人或他项权 利人。 )。