土地登记代理人《土地登记代理实务》考点精讲（25）

　　(一)申请

　　1、申请人集体土地所有权和集体土地使用权变更登记的申请人为集体土地所有权和集体土地使用权权属变更前后的权利人。

　　2.申请时限根据《土地登记规则》第四十七条规定，集体土地所有权和集体土地使用权变更登记应在接到有关协议批 准文件后 30 日内办理。

　　3.申请人应当提交的权属证明文件

　　(1)集体土地所有权变更登记应提交的权属证明文件：

　　①原《集体土地所有权证》。

　　②农用地交换调整协议。

　　③农用地交换调整批准文件。

　　④土地征用协议及批准文件。

　　⑤其他证明文件。

　　(2)集体土地使用权变更登记应提交的权属证明文件：

　　①原《集体土地使用证》。

　　②集体土地使用权转移协议。

　　③转移协议批准文件。

　　④其他证明文件。

　　(二)权属审核

　　1.对申请人的审核

　　(1)申请人应与集体土地所有权和集体土地使用权权属变更有关协议的签订和协议批准文件被批准方一致。

　　(2)土地证书的权利人应与集体土地所有权和集体土地使用权变更前的权利人一致。

　　2.变更范围集体土地所有权和集体土地使用权的转移应符合国家政策的规定，仅限于土地征用;农用地交换调整、集 体“四荒’’土地使用权的流转、宅基地在农民集体内部成员之间的转让及乡(镇)村企业因破产、兼并等原因引起的 集体土地使用权转移。

　　3.使用期限通过拍卖方式取得的“四荒”地集体土地使用权转让的，其土地使用期限应小于使用期限减去已使用期限。

　　(三)注册登记与核发证书

　　集体土地所有权和集体土地使用权变更登记涉及土地所有权和土地使用权的变更。因此，其变更登记需报县级人民政 府批准，经县级人民政府批睢后，方可进行注册登记。

　　(1)集体土地所有权和集体土地使用权整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行;集体土地所有权和集体土 地使用权权属变更使宗地面积、地号：图号改变的，在新建《土地登记卡》上进行登记。

　　(2)收回并注销原《集体土地所有证》或《集体土地使用证》，土地登记人员依据《土地登记卡》填制《集体土地所有 证》或《集体土地使用证》，并由土地登记机关代表政府核发给集体土地所有者或集体土地使用者。

　　二、土地他项权利变更登记

　　1、基本概念

　　土地他项权利变更登记是对经登记的土地他项权利发生变更而进行的土地登记。 土地他项权利包括抵押权、出租权和其他形式土地他项权利，相应地土地他项权利的变更包括三种类型：土地使用权 抵押权变更登记、土地使用权出租权变更登记和其他形式土地他项权利变更登记。

　　2、法律特征

　　(一)土地使用权抵押权变更

　　(1)抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未 通知抵押权人或者未告知受让人的，转让无效。

　　(2)转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押 物。

　　(3)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押 权也消灭。

　　(4)抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后 15 日内，持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续。

　　(二)土地使用权出租权变更

　　(1)国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以 将承租土地使用权转租、转让或抵押。

　　(2)承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

　　(3)承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关 系，第三人取得土地的他项权利。

　　(4)承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同 经更名后继续有效。