土地登记代理人《土地登记代理实务》考点精讲（18）

　　第四节国家租赁国有土地使用权设定登记

　　一、基本概念

　　国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的 行为。

　　二、法律特征

　　(一)国有土地租赁的范围 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国 有土地租赁。对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以 实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地 产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁的方式处置：

　　(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的。

　　(2)国有企业改组为股份合作制的。

　　(3)国有企业租赁经营的。

　　(4)非国有企业兼并国有企业的。

　　(二)国有土地租赁的期限

　　国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租 赁，短期租赁年限一般不超过 5 年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体 租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

　　题目：国家作价出资(人股)国有土地使用权设定登记申请人应向土地登记机关提交的土地权属证明文件包括：()。

　　A 土地资产处置方案及批准文件

　　B 土地估价备案材料

　　C 土地使用权作价出资(人股)合同

　　D 建设用地批准书

　　E 国有土地租赁合同

　　答案：(ABCD )

　　(三)国有土地租赁的租金与缴纳方式 国有土地租赁的租金的确定，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的地方，必须采取招标、拍卖。 不同的租赁方式其租金缴纳方式也不同，采取短期租赁的，一般按年度或季度支付租金;采用长期租赁的应当在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

　　(四)国有土地租赁权人的权利、义务 承租土地使用权可以转租、转让或抵押国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。

　　2.国有土地租赁权人有优先受让权承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出 让手续后，终止租赁关系。

　　3.承租土地提前收回，可以获得合理补偿，国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年 限届满前不收回;因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的 收回原因有：

　　(1)承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的，土地 行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

　　(2)承租土地使用权期满申请续期未获批准的，承租土地使用权由国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构 筑物，恢复土地原状。

　　(五)土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同 租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市县行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

　　三、登记要点

　　(一)申请

　　1、申请人国家租赁国有土地使用权设定登记的申请人为承租人。

　　2.申请时限依法承租的土地，承租人应当在签订租赁合同之日起 30 日内申请国家租赁国有土地使用权设定登记。

　　3.申请人应提交的土地权属证明文件为：

　　(1)国有土地租赁批准文件。

　　(2)国有土地租赁合同。

　　(3)建设用地批准书。

　　(4)原《国有土地使用证》。

　　(5)其他证明文件。

　　(二)权属审核

　　1.申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地使用权租赁合同中的土地使用者一致

　　(2)国有土地租赁合同应由市、县土地行政主管部门与承租人签订。

　　(3)国家租赁国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国 有土地使用权的最高使用期限。短期租赁年限一般不超过 5 年。

　　(4)国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。

　　(三)注册登记与核发证书 国家租赁国有土地使用权设定登记应报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。

　　1.在〈土地登记卡》上注册登记新设定国家租赁国有土地使用权的宗地在此次登记前已进行过其他土地权利登记，且 宗地的地号、图号、宗地面积未发生变更的，在原《土地登记卡》上进行;宗地未进行过其他土地权利登记或进行登 记但宗地的地号、图号、宗地面积发生变更的，注册登记在新建立的《土地登记卡》上进行。

　　2.依据〈土地登记卡》更新或重建〈土地归户卡》

　　3.根据〈土地登记卡》填制〈国有土地使用证》。