2018年土地登记代理人《地籍调查》复习考点：地价的特点

2018年土地登记代理人《地籍调查》复习考点：地价的特点

　　地价的特点

　　土地价格是土地经济作用的反映,是土地权利和预期收益的购买价格,即地租的资本化.我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提,一次性支付的多年地租的现值总和,是土地所有权在经济上的实现形式.

　　土地价格与一般物价相比,有其自身的特性:

　　(1)表示方式不同.一般商品以价格表示,而土地除以价格表示外,还可以用租金表示,即地产有租赁市场存在.

　　(2)价格基础不同.一般商品具有移动性,价格来源是商品本身的价值;土地不具移动性,土地价格是土地权利和收益的购买价格.

　　(3)形成时间不同.一般商品可以标准化,易于比较,且存在比较完整的市场,价格形成时间短且容易,而土地个别差异性大,又缺乏完整的市场,价格形成时间长且相对比较困难.

　　(4)土地价格不是土地价值的货币表现,价格高低不由生产成本决定.

　　(5)地价主要由地产需求决定,而商品价格受其本身供给与需求的双向影响.

　　(6)地价具有明显的地区性和个别性.由于土地位置的固定性,在不同的地区之间,很难形成统一的市场价格,具有明显的地区性特征.另外,在同一城市内,土地的位置差别决定了土地难以标准化,个别性明显.

　　(7)地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度.

　　(8)市场结构不同.一般商品有比较完善的市场,而土地市场是不完全的市场.

　　(9)折旧现象不同.一般商品有折旧现象,其价值随使用年限增加而降低;土地不仅没有折旧现象,而且还有增值现象,但在我国,土地价格是有限年期的土地使用权价格,对土地使用者而言,经历使用年限越长,应摊消的初始土地使用权价格越多,可继续使用和获取收益的年限越短,预期土地收益会减少,因此,对使用者而言,地价会随使用年限增加而降低.

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