土地登记代理人《地籍调查》第四章解析(3)

　　第二节 宗地变更权属状况调查

　　宗地变更权属状况调查时，调查人员在接收土地登记人员转来的变更土地登记或设定土地登记申请文件后，现场调查核实宗地的土地使用权的合法性及权利状况、初步调查变更的行为及过程是否符合法律规定，调查人员现场将调查结果填写到地籍调查表上。对已进行过土地登记的宗地，应在原地籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章。

　　变更地籍调查时，调查人员应携带变更土地登记或设定土地登记申请书、本宗地及相邻宗地地籍档案的复印件、地籍调查表等，按变更地籍调查通知书规定时间准时到达现场。

　　变更地籍调查时，在进行宗地权属调查前，还应实地检查变更原因是否与变更土地登记申请书上填写的原因一致，审核变更土地登记申请内容的合法性，检查原地籍资料中的内容是否与实地情况一致。

　　一、土地使用权设定登记时的宗地权属状况调查

　　土地使用权设定登记是在初始土地登记以后对一宗土地上新确认的土地使用权进行的登记。土地使用权设定登记可分为以下几种类型：划拨国有土地使用权设定登记、出让国有土地使用权设定登记、国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记、国家租赁国有土地使用权设定登记等。

　　土地使用权设定登记宗地权属状况调查时，调查人员在接收土地登记人员转来的申请文件后，应调查土地使用者名称、单位性质、通讯地址、联系电话、上级主管部门、法定代表人等，调查土地使用权类型，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及与实际情况是否一致。现场核实宗地座落的道路名称、门牌号码与申请书是否一致，现场核实宗地实际用途与批准用途是否一致。将调查核实结果、有关文件名称、文号及批准日期等填写到地籍调查表上。

　　划拨国有土地使用权设定登记和出让国有土地使用权设定登记宗地权属状况调查的方法和要求与初始地籍调查时宗地权属状况调查一致。

　　国有土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。国家作价出资(入股)国有土地使用权是指经国有资产投资主体有批准权的人民政府土地管理部门批准，以国家作价出资(入股)方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。

　　国家作价出资(入股)国有土地使用权权属来源证明材料有：企业改制方案及批准文件;土地资产处置方案及批准文件;土地估价备案材料;《土地使用权作价出资(入股)合同》;土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同;建设用地批准书;房屋所有权证及其它地上附着物权属证明;其它证明文件。

　　国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国家租赁国有土地使用权是指经县级以上人民政府的批准，以国家租赁方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。

　　国家租赁国有土地使用权权属来源证明材料有：国有土地租赁批准文件;《国有土地租赁合同》;建设用地批准书;其它证明文件。

　　国家授权经营，是指国家根据需要，将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理，并发给经营管理授权书的行为。国家授权经营国有土地使用权是指经国土资源部批准，以国家授权经营方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。

　　国家授权经营国有土地使用权权属来源证明材料有：企业改制方案及批准文件;土地资产处置方案及批准文件;土地估价报告备案材料;《国有土地使用权经营管理授权书》;被授权经营土地使用权公司土地配置材料;建设用地批准书;其他证明文件。

　　二、土地使用权类型变更时的宗地权属状况调查

　　土地使用权类型变更是指在土地初始登记或变更登记后,土地使用者改变土地使用权类型的行为。土地使用权类型变更一般有以下几种情况：划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权变更为国家作价出资(入股)国有土地使用权、划拨国有土地使用权变更为国家租赁国有土地使用权及划拨国有土地使用权变更为国家授权经营国有土地使用权等。在接到土地使用权类型变更申请书后，调查人员现场调查核实宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、土地用途等内容，初步调查土地使用权类型变更的行为及过程是否符合法律规定，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及与实际情况是否一致，并现场将调查核实结果、有关文件名称、文号及批准日期等填写到地籍调查表上。

　　1.划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权

　　划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权是指划拨国有土地使用者在经人民政府批准并依法办理土地使用权出让手续后，将划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权的行为。划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权是目前我国土地使用权类型变更最常见的一种。

　　调查人员在接收土地登记人员转来的划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权变更申请文件后，应现场核实宗地原土地登记情况，调查划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权的行为及过程是否符合法律规定，调查补办土地使用权出让手续是否齐全，调查出让金是否在规定的期限内全部交清，并依据《国有土地使用权出让合同》实地调查核实出让国有土地使用权的面积及用途与出让合同规定的面积与用途是否一致，将调查核实结果、《国有土地使用权出让合同》签定日期及土地使用权出让金额、人民政府批准文件名称、文号及批准日期等填写到地籍调查表上。